Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Как выбирать управляющую компанию в новостройке

Как выбирать управляющую компанию в новостройке

Как выбирать управляющую компанию в новостройке

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома


20 октябряОтносительно недавно в каждом доме существовала единая контора, оказывавшая услуги для нужд МКД. Называлась она ЖЭК. Сейчас можно обслуживать дом разными способами: через ТСЖ, управляющую компанию или объединение жильцов. В этой статье мы расскажем о наиболее распространенном способе управления (через управляющие компании) и поможем выбрать хорошую организацию.По смыслу ст. 161 ЖК РФ за состоянием дома, а также предоставлением коммунальных услуг должен кто-то следить и нести ответственность при неисправности в водоснабжении, предоставлении тепловой энергии, содержании дома и по другим вопросам жилищного характера.

В новостройке эта функция возлагается на управляющую компанию, которую выберет застройщик, но позже она может быть заменена на другую организацию либо жильцы вообще могут выбрать другой способ управления.Существуют дома, которые официально никто не содержит. Это упущение местной администрации и явное нарушение норм жилищного законодательства.

В случае сбоя коммунального снабжения в таких домах устранять проблемы будет затруднительно, ведь никто ни за что не отвечает. Поэтому, если вы по какой-либо причине столкнулись с необходимостью выбора управляющей компании, нужно сделать это как можно быстрее.В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе статья . Если у вас еще нет доступа к системе, пробный онлайн-доступ бесплатно.

Вы также можете получить актуальный .Перечень управляющих компаний можно посмотреть на официальном сайте администрации района (города) по месту проживания. Там в разделах о ЖКХ публикуется список организаций, их адреса, телефоны и другие контактные данные. Изучив эту информацию, можно поискать наиболее подходящую компанию.Помимо органов местного самоуправления сведения об управляющей компании можно посмотреть на сайте ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru).
Изучив эту информацию, можно поискать наиболее подходящую компанию.Помимо органов местного самоуправления сведения об управляющей компании можно посмотреть на сайте ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru).

Кстати, на этом портале можно оплачивать услуги ЖКХ, посмотреть сведения о многоквартирном доме, подать жалобу в госжилинспекцию или запрос в УК, получить другую информацию в этой сфере.В силу закона управляющие компании обязаны размещать информацию о своей работе на этом портале. Поэтому на сайте можно не только найти компанию, но и узнать, как она работает.

Для поиска нужно кликнуть на раздел «Реестры», а далее «Реестр лицензий субъектов РФ».

После выбора подходящего региона в графе «Изменить субъект» нужно нажать «Найти», и программа выдаст список управляющих организаций с действующими лицензиями.Выбирая компанию, необходимо отнестись к этому ответственно.

В дальнейшем, если компания окажется проблемной, страдать будут жильцы дома. Таким образом, отбор стоит проводить по следующим критериям.Необходимо отметить организации, расположенные недалеко от места проживания, а лучше в шаговой доступности, чтобы при необходимости можно было напрямую обратиться в учреждение по возникшему вопросу.Например, подать заявление на очистку крыш от снега и сосулек в зимний период или сделать ремонт отмостки летом.Нужно выяснить, сколько домов находится в управлении у компании.

Чем больше, тем лучше, но при этом стоит обратить внимание на то, были ли отказы от услуг, и на количество домов, переставших сотрудничать.Целесообразно связаться по телефону с представителями дома, ранее взаимодействующими с УК, и уточнить у них причины расторжения договора. Если более десятка объектов прекратили пользоваться услугами фирмы, значит, управляющая компания не может справиться с нагрузкой и что-то не так.Мнение граждан о деятельности коммунальщиков — это ценная информация, которой нужно руководствоваться при выборе подходящего общества.Отзывы можно услышать от жильцов, пользующихся услугами определенной организации, или поискать в интернете.

Но стоит иметь в виду, что многие отзывы в интернете составляются специально для поднятия авторитета компании.

Поэтому больше всего стоит обращать внимание на мнения о работе УК, которые выражают сами жильцы.

Например, если разные люди указывают на одни и те же минусы в работе организации, эти обстоятельства нужно учитывать.Необходимо зайти на сайт понравившейся организации и найти данные о лицензии на ведение деятельности в сфере управления МКД, обратив внимание на срок ее действия. Если у компании не будет указанного документа или он числится просроченным, с такой фирмой сотрудничать нельзя (ч. 1 ст. 162, ч. 1 ст. 192 ЖК РФ).

Также сведения о действующей лицензии можно проследить на сайте ГИС ЖКХ.Стоит установить, не находится ли УК в состоянии банкротства.

Это можно сделать на сайте , в разделе «Проверка контрагентов», введя ИНН или название организации. В представленной выписке будут обозначены сведения о финансовом положении компании и наличии или отсутствии открытой процедуры банкротства.Далее необходимо позвонить по телефону в УК и пообщаться с их представителями по поводу возможности заключения договора. Если переговоры и общая информация о фирме оставят приятное впечатление, нужно договориться о встрече и прийти в общество лично, для непосредственного знакомства с директором компании и обсуждения вопроса о заключении договора управления.

Указанную процедуру стоит провести с несколькими фирмами.После этого можно организовывать собрание жильцов дома и проводить голосование по оформлению сделки.В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, . Если у вас еще нет доступа к системе, пробный онлайн-доступ бесплатно. Вы также можете получить актуальный .В силу ст.

162 ЖК РФ договор по управлению многоквартирным домом — это главный документ, устанавливающий правоотношения между собственниками квартир в МКД и управляющей организацией.

Положения договора должны соответствовать требованиям жилищного законодательства.Так, в договоре должны быть отражены:

  1. Формы контроля за деятельностью компании. Так, в соглашении можно предусмотреть условие, обязывающее управляющую организацию размещать в подъезде отчеты о своей работе.
  2. Коммунальные услуги, предоставляемые управляющей организацией как исполнителем. К ним относится горячее и холодное водоснабжение, электричество, тепло, газ, вывоз мусора.
  3. Виды и объем предоставляемых услуг по содержанию общего имущества и управлению домом.
  4. Условия изменения перечня работ. Это можно сделать на основании решения жильцов по итогам проведенного собрания.
  5. Способы и периоды внесения платежей по договору. Например, до 25-го числа месяца, следующего за отчетным. Так, плата за октябрь 2021 года должна вноситься до 25.11.2021.
  6. Формула и расчет платы, начисляемой за работы по содержанию и ремонту жилья, а также за оказываемые коммунальные услуги, на основании тарифов, утвержденных общим собранием собственников квартир дома.
  7. Сведения об общем имуществе, находящемся в ведении управляющей компании. Например, это могут быть чердак, подвалы, стены дома, лестничные площадки и так далее.

Отсутствие одного из вышеупомянутых условий в договоре управления влечет его недействительность (ч.

3 ст. 162 ЖК РФ).***В завершение отметим, что управляющая компания — это в первую очередь коммерческая организация, цель которой — извлечение прибыли.

Поэтому при заключении договора управления стоит обратить внимание на характер деятельности конкретного общества и узнать отзывы о его работе.

Если на первом плане будет фигурировать помощь жильцам дома, а работники будут характеризоваться как порядочные и ответственные специалисты, с такой фирмой можно иметь дело. Если в вашем доме есть активные порядочные жильцы, можно организовать ТСЖ.Еще больше материалов по теме — в рубрике .***Дорогие друзья, спасибо за прочтение статьи.

Мы очень старались передать вам актуальную и правдивую информацию, изложив ее простым языком.

Если вам нравится то, что мы делаем, поставьте лайк, поддержите канал!

Всегда ваш, .

Управляющая компания: принципы работы, как выбрать и как сменить

Управляющая компания (УК) это та самая организация, которая технически и санитарно содержит ваш дом.

Иными словами — «разруливает» все проблемы, которые могут возникнуть на территории вашего дома и двора. Все эти действия осуществляются официально, на основании договора доверительного управления.Эта статья о том, как подбираются управляющие компании, и как действовать, если хочется её сменить.Довольно распространённая ситуация — после подписания акта приёма-передачи квартиры в новостройке собственник обнаруживает, что «в приданое» от застройщика достаётся выбранная самим застройщиком управляющая компания.

Все эти действия осуществляются официально, на основании договора доверительного управления.Эта статья о том, как подбираются управляющие компании, и как действовать, если хочется её сменить.Довольно распространённая ситуация — после подписания акта приёма-передачи квартиры в новостройке собственник обнаруживает, что «в приданое» от застройщика достаётся выбранная самим застройщиком управляющая компания. Это кажется странным, ведь в многоквартирном доме правила игры сводятся к тому, что жильцы сами выбирают УК.Все дело в том, что образуется большая временная пропасть между тем, когда застройщик сдаёт дом в эксплуатацию, и когда акт приёмки подписывает последний собственник квартиры этого дома. На приёмку квартиры может уйти и до полугода, а все это время жилой комплекс так или иначе надо обслуживать.

Тут-то и появляется временная управляющая компания.Схематично это выглядит следующим образом:

  1. — Соотвественно, застройщик, спустя 5 дней после ввода в эксплуатацию, назначает на эту «должность» свою подконтрольную управляющую компанию, с которой заключает договор управления на 3 месяца.
  2. — Застройщик закончил стройку и ввёл дом в эксплуатацию;
  3. — Чисто физически по многим объективным причинам он не может день в день передать все квартиры жильцам, даже если их всего 10 в доме;
  4. — Пока он не передаст ключи всем своим клиентам, дом, так скажем, не может простаивать без надзора УК;

Важно!

Такая схема абсолютно законна и оправдана.

Её «фишка», которая зачастую выражается недовольством жильцов, заключается в том, что независимо от того, подписывали ли вы договор с этой УК при передаче квартиры или нет, по закону платить за её содержание все равно придется с даты подписания акта.Важно!

Следущий момент заключается в том, что жильцы лишены права разрывать с этой временной УК договор сотрудничества ровно до тех пор, пока не будут подписаны все акты приёма-передачи.

Только после этого жильцы могут решать, продолжать ли сотрудничество с ранее выбранной застройщиком УК или же подбирать свою.В случае, если вас и всех жильцов устаивает спектр услуг, предоставляемых управляющей компанией, прайс-лист на эти услуги и качество их исполнения, то контракт с ней пролонгируется.В случае, если вас не устраивает какой-то пункт, ну или вы все равно хотите сменить эту компанию на другую, более проверенную, то необходимо инициировать общее собрание жильцов, на котором путём голосования должна быть выбрана следующая кандидатура.Очень важно! Если вы хотите самостоятельно выбрать УК — времени на это в обрез.

Проводить такие собрания нужно как можно оперативнее. Дело в том, что ровно с того момента, как дом официально сдан в эксплуатацию, органы местного самоуправления в течение 20 дней анонсируют открытый конкурс по выбору постоянной УК вашего ЖК.

Далее, по истечению 40 дней, местное самоуправление уже проводит конкурс. С результатами этого конкурса через 10 дней смогут ознакомиться все собственники, подписавшие акты приёма-передачи квартир.Грубо говоря, у жильцов есть максимум 2,5 месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию, чтобы самостоятельно решить, с какой компанией сотрудничать.

Иначе обслуживание дома ляжет на плечи выбранной не вами УК, сменить которую можно будет только по истечению контракта (от 1 до 3 лет), либо досрочно расторгнув договор, но сделать это не всегда просто и зачастую болезненно.Органы местного управления информируют о начале конкурса.

Участвовать в ней может ИП или юридическое лицо.

Победителем открытого конкурса становится та компания, которая за указанный организатором размер платы предлагает наибольший объём работ по содержанию и ремонту общего имущества.Кстати! Может случиться так, что основной управляющей компанией после конкурса остаётся та самая временная. В этом случае жильцы должны обратиться с жалобой в Роспотребнадзор и прокуратуру на пересмотр УК.Самая главная задача УК — обслуживание дома.
В этом случае жильцы должны обратиться с жалобой в Роспотребнадзор и прокуратуру на пересмотр УК.Самая главная задача УК — обслуживание дома.

В это понятие входит:

  1. — Содержание штата сотрудников, обеспечивающих пункты выше.
  2. — Ремонт отопления, водопровода и электричества;
  3. — Ремонт общих помещений: лестницы, лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, холлы;
  4. — Вывоз мусора;
  5. — Очистка крыши от снега с сосульками зимой и зелёный двор летом, например.
  6. — Оповещения по типу «В вашем доме сегодня с 14:00 до 15:00 будет отключена горячая вода в связи с ремонтными работами»;

Стоит отметить, что УК делятся на государственные и коммерческие.Большая часть УК в России — государственные. Такие компании работают по строгому регламенту и соблюдают стандарты Правительства.Из плюсов: каждый расход на дом госкомпании должны утверждать в префектуре. То есть вероятность того, что ваши средства пойдут куда-то «мимо» равны нулю.Из минусов: префектура может не одобрить то, что хотят изменить в доме жильцы через УК.Коммерческие УК — более редкая история.

Сотрудничество с ними более «пластично», так как в договоре предоставляемых услуг можно прописать все, что душе угодно, хоть высадку пальм во внутреннем дворе.Чтобы выбрать компанию самостоятельно, лучше делать упор на следующее:

  1. — Обращайте внимание на дату создания УК и количество домов, которыми она управляют;
  2. — Запрашивайте «меню» УК и его стоимость.
  3. — Проверяйте наличие лицензий и сертификатов;
  4. — Просмотрите отзывы в интернете или прислушайтесь к рекомендациям знакомых;

УК или ТСЖ – что выбрать новоселам?

Какие подводные камни «управляек» от застройщика?

28 августаКоммунизм в отдельно взятой стране построить не удалось, однако и сейчас не вся собственность является частной. У владельцев жилья в многоквартирном доме есть общее имущество: лифты, чердаки и подвалы, дворы, места общего пользования, инженерные системы.Всё это нужно содержать в чистоте и порядке: чтобы дворы подметались, подъезды мылись, лампочки светили, лифты перевозили жильцов, крыши не протекали.

Само собой этого не произойдет, нужно, чтобы содержание общего имущества кто-нибудь взял в свои руки. Последнее, впрочем, возможно в случае если квартир в доме не больше 30, поэтому для большинства МКД не подходит.

Деятельность управляющей компании лицензируется государством и регулируется законодательством, то есть абы кто не может взять и назвать себя управляющей компанией.

Читайте также: В УК работают специалисты (электрики, сантехники, инженеры и пр.), руководители регулярно проходят повышение квалификации, кроме того, в распоряжении «управляйки» должны быть офисные и технические помещения.Но это Россия, здесь если когда-то и будет идеально, то не при нас. На практике управляющие компании могут чисто физически не успевать везде вовремя — если под их управлением находится слишком много объектов. А современные жилые комплексы нередко страдают как раз тем, что по количеству корпусов могут сравниться с целыми микрорайонами.Читайте также: Если качество новостройки таково, что после дождей протекают крыши, то специалистов УК может не хватить для своевременного устранения потопов.Крупные девелоперы обычно продолжают курировать свои объекты даже после их ввода в эксплуатацию.

Такие УК хорошо знают новостройку, потому что девелопер часто привлекает их на начальной стадии строительства.Поэтому УК от застройщиков работают, как правило, без нареканий. Хотя случается, что зависимая УК лишь принимает объект и передает его жильцам, а обслуживание и решение проблем уходит на второй план.Если управляющая компания с застройщиком не связана, это не означает, что она будет работать плохо.

Перед выбором УК следует почитать отзывы, поискать информацию об организации. Чем дольше компания работает на рынке — тем она надежнее. Лицензия УК не вечна, она выдается на 5 лет, после чего ее нужно продлевать.

Если у компании всё плохо — жилищная инспекция лишит ее лицензии.Читайте также: Альтернативой УК является товарищество собственников жилья — ТСЖ.

Его создают сами жильцы, чтобы совместно управлять общим имуществом. У ТСЖ нет штата специалистов: для выполнения ремонтных работ и обслуживания дома оно заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями.Также в обязанности ТСЖ входит планирование бюджета и контроль над ним, расчет и взимание квартплаты с жильцов, привлечение кредитов, сдача в аренду нежилых помещений в доме и т.
У ТСЖ нет штата специалистов: для выполнения ремонтных работ и обслуживания дома оно заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями.Также в обязанности ТСЖ входит планирование бюджета и контроль над ним, расчет и взимание квартплаты с жильцов, привлечение кредитов, сдача в аренду нежилых помещений в доме и т. д.Плюсы: ТСЖ не распыляется на десятки корпусов, усилия сконцентрированы на одном доме, его члены заинтересованы в качественном обслуживании.Читайте также: Минусы: в руководство могут попасть люди, не обладающие должными знаниями, непрофессионалы и даже не очень порядочные.

А управлять домом — это вам не ремонт в квартире сделать.Все функции управления ложатся на плечи управляющей компании, а ТСЖ будет контролировать ее действия. В этом случае вся работа доверена профессионалам, а жильцы могут рассчитывать на оперативную связь с ними через ТСЖ.

Как выбрать управляющую компанию в новостройке

Первый год после сдачи новостройки всегда сложный.

Нужно принять квартиру, разобраться с ремонтом, познакомиться с соседями. В суматохе можно пропустить важный этап — выбор управляющей компании, которая будет обслуживать дом. И потом столкнуться с коммунальными проблемами или недобросовестностью УК.Чтобы этого не произошло, разбираемся в нюансах — кто и когда выбирает управляющую компанию, какие могут возникнуть проблемы.Первая УК, которая обслуживает дом, нанимается застройщиком, причем без разрешения владельцев квартир.

Это происходит из-за юридических особенностей процесса сдачи новостройки. Когда дом построили, его сначала сдают в эксплуатацию.

Дальше застройщик передает жильцам квартиры. Он не сделает это за один день — нужно подписывать акты, собственники будут проверять состояние квартир. Дом в это время уже нужно обслуживать.Поэтому закон дает застройщику после сдачи здания в эксплуатацию на поиск и заключение договора с временной управляющей компанией.

Срок такого договора — не больше или до того момента, как будет выбрана основная компания.За услуги временной УК нужно платить. Пока квартира не передана собственнику, траты на застройщике. Когда передаточный акт на квартиру подписан — платит владелец.

Причем неважно, что вы не выбирали эту управляющую компанию, платить все равно .Сколько конкретно платить и за какой период — зависит от региона и договора с застройщиком. Например:

  1. В Саратове есть практика постоплаты — владелец жилья платить разом за весь период с момента сдачи дома в эксплуатацию. Такая обязанность прописывалась в договоре с ЖСК.
  2. Есть , в котором указано право выставлять собственникам квартир платеж авансом, за 4 месяца.

Если кратко — платить за коммуналку нужно после того, как будет подписан передаточный акт.

Дальше смотрите, что написано в договоре.Когда вы подписываете передаточный акт, домом занимается УК застройщика.

Она временная, не больше трех месяцев.

Поэтому за домом нужно закрепить основную. Есть два способа это сделать.Общее собрание жильцов. Встречу обычно назначает застройщик, но вы можете познакомиться с соседями и организоваться самостоятельно.

Чтобы решить, какая УК будет управлять домом, нужно согласие минимум 50% собственников.На собрании застройщик предлагает заключить договор управления с его компанией — как правило той, которая уже занимается домом. Соглашайтесь только после изучения документов — в них прописываются тарифы на содержание жилья и список того, за что будет отвечать УК.

Проверьте отзывы жильцов других домов, которыми управляет эта организация — если проблемы есть, о них будут писать на форумах о недвижимости или в группах жилых комплексов в социальных сетях. Если не успеваете разобраться в договоре на собрании, предложите жильцам взять паузу и покажите бумаги юристу.Если не хотите продлить отношения с УК застройщика, найдите другую УК и заключите договор с ней — тогда первая УК доработает оговоренный с застройщиком срок, а потом начнет действовать ваша.Определиться с выбором и заключить договор с основной УК нужно максимум за 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию.

Если не успеете, то поиском УК будет заниматься администрация через конкурс.Открытый конкурс. Если с момента ввода дома в эксплуатацию , а жильцы так и не решили, с какой УК заключить основной договор, орган местного самоуправления, например, администрация района, на право управлять вашим домом.Конкурс проводят в течение 40 дней после объявления.

Через 10 дней после конкурса вас уведомят о результатах — обычно данные публикуются на сайте администрации и рассылаются письмами.

Пока идет конкурс, дом обслуживает временная УК от застройщика.

Если на конкурс никто не подаст заявку, его признают несостоявшимся, органы местного самоуправления свою временную УК и объявят .

И так пока не найдется основная управляющая компания или жильцы сами выберут УК.Компания, которая выигрывает конкурс, обычно проводит общее собрание жильцов, на котором подписывается договор на управление многоквартирным домом. Или вы можете подписать свой договор в офисе УК.

Но обычно в этом нет смысла — если вы не сделаете это, то через два месяца он будет , по результатам конкурса. Дальше вы будете получать квитанции на оплату коммунальных услуг от УК-победителя.Если вы считаете, что конкурс по отбору новой УК проведен с нарушениями, то можете обратиться с жалобами в прокуратуру и Госжилинспекцию на органы местного самоуправления.Поменять компанию, которая выиграла конкурс, можно с помощью нового общего собрания. Но не раньше, чем через год. Из-за особенностей законодательства и ограничений по сроку в 20 дней собственники квартиры, как правило, не могут повлиять на выбор первой управляющей компании.

Чаще всего удается переизбрать УК только через год после сдачи дома в эксплуатацию — к этому времени большая часть жильцов уже получат ключи и подпишут передаточные акты. Необязательно компания, которая победит в конкурсе муниципалитета, будет плохой.

Если же хотите сами влиять на происходящее, то найдите УК и предложите ей взять дом в работу.Спросите у знакомых, живущих в том же микрорайоне и довольных коммунальными работами, какая УК у них.

Еще можно посмотреть в поисковиках, например, в «Яндексе» — там тоже есть отзывы.На государственном портале опубликован список всех УК. Посмотрите, какие работают в вашем районе, у кого больше домов. Проверьте, сколько домов отказались от услуг конкретной компании.

Данные есть в карточке УК.

<>У этой УК нет домов-отказников — хороший показательКогда найдете подходящие УК, пройдитесь по их домам и посмотрите все лично — если УК плохо исполняет свои обязанности, в подъездах грязно и неопрятно, всюду торчат провода, а жильцы жалуются на проблемы с водой и отоплением.Наличие лицензии. Управляющая компания не может работать без лицензии — скан ищите в карточке УК в ГИС ЖКХ. Если у лицензии закончился срок действия, УК собирает платежи незаконно.Процесс банкротства.

Не работайте с УК, которая банкротится — это значит, что у компании не хватает денег на выполнение обязательств.

Поэтому ваши коммунальные платежи будут направляться на погашение долгов, а не на работы по дому.

Или это может быть одним из вариантов мошенничества — компания собирает деньги за отопление, газ или воду, а ресурсоснабжающим организациям не платит — по сути, просто копит деньги, выводит их и потом банкротится.Проверить, банкротится ли УК, можно на Искать лучше по ИНН — у организаций часто встречаются тезкиКогда выбрали и проверили компании, встретьтесь с их представителями. Приходите с данными по дому — сколько соседей поддерживает и тоже хочет эту УК, сколько квартир в доме.На переговорах выслушайте предложение компании.

Перечень основных работ по обслуживанию дома перечислен в , любая УК их выполнять. Вот минимум:

  1. Убирает подъезды и двор, соблюдает нормативы по вывозу мусора.
  2. Отвечает за наличие и состояние водопровода, отопления и электричества в квартирах;
  3. Ремонтирует и обслуживает — подъезды, чердаки, лестницы, подсобные помещения;

Спросите, как в УК устроены эти работы. Например, есть ли у них в штате уборщицы, дворники, сантехники.

Какой график их работ. Есть ли в наличии техника, или заключены договора на вывоз снега? Чем конкретнее и охотнее отвечает представитель УК, тем лучше.Тарифы за обслуживание дома не регулируются государством, поэтому можно попытаться торговаться.Договор управления многоквартирным домом составляет УК. Возьмите у представителя УК образец и внимательно изучите.

Ищите перечень общего имущества, который обслуживает УК и перечень работ. Проверьте, прописан ли порядок изменений перечня — если УК может менять договор без решения собственников, не соглашайтесь.Еще в договоре должны быть указаны тарифы и способ их смены или индексации.

Проверьте, как управляющая компания обещает отчитываться о работе — раз в полгода на общем собрании, через доски объявлений или через интернет.Договор вы подписываете на общем собрании — за это должны проголосовать минимум 50% собственников.

Обратите внимание — не только присутствующих на собрании, а всех владельцев квартир.

Например, на собрании присутствуют 20 владельцев квартир, и все они «за». Но в доме 100 квартир, поэтому набирается только 20% голосов — выбрать УК не получится.Документы для проведения общего собрания обычно оформляют представители выбранного УК или застройщик, но вы можете и сами После подписания договора дом должен попасть в реестр — этим займется УК и органы местного самоуправления.Если застройщик недобросовестный, он попытается заставить заключить договор со своей УК:

  1. Попробует угрожать — например, пообещает не отдать ключи, пока не подпишите. Заберите передаточный акт и уходите. Снимите происходящее на видео, если это безопасно. Когда вы получаете акт, квартира становится вашей. Замки меняются без разрешения застройщика.
  2. Сделает тайно — вы узнаете о том, что собрание якобы прошло, после смены УК. Обратитесь в прокуратуру с жалобой на подделку протоколов собрания — это уголовное преступление.
  3. Воспользуется незнанием процесса — когда подпишите передаточный акт, вам заодно дадут протокол собрания с решением выбрать конкретную УК. Не подписывайте.

Если вас действительно поддерживает больше 50% собственников квартир, эффективнее будет найти свою УК и заключить с ней договор.Когда новостройка только сдалась, жильцы могут найти в ней недостатки — например, плохое качество отделки в квартире или появилась трещина в подъезде. Если с квартирами процесс понятен — собственник обращается к застройщику с претензией, а тот исправляет, то с общим имуществом есть нюансы.Например, с той же трещиной в подъезде.

Она может относиться к текущему ремонту и появиться из-за нормального износа — значит, это должна устранять управляющая компания. Или этот недостаток проявился из-за некачественной стройки — тогда это проблема строителей.Хорошо, когда управляющая компания сама обратится к застройщику с претензией, и они разберутся, кто должен устранять трещину.

Если же нет, то начнется затягивание сроков — УК, лояльная к застройщику, просто не направит ему претензию.В законе нет какого-то конкретного пояснения, кто может требовать устранения недостатков в общем имуществе.

Поэтому жильцам не обязательно ждать реакции от УК — с претензией выйти к застройщику может и председатель совета дома. Или любой собственник, которого уполномочило общее собрание жильцов. Если результата не будет, то нужно жаловаться — в прокуратуру вашего района в целом на ситуацию, в Госжилинспекцию на УК.

Если и так результата не будет, то идти в суд.

  1. 28 Июл 2021
  2. Источник: Avaho.ru

Авахо Медиа Картина недели: 2-6 ноября 2021 года 6 Ноя 2021 Кирилл Житский Почему в новостройках часто отказываются от мусоропровода? 1 ответ Ответить Ипотека и брак: что нужно знать 5 Ноя 2021 Когда нужен нотариус в сделках с недвижимостью 4 Ноя 2021 Новостройки рядом с метро с запуском к 2022 году 1 Ноя 2021 Картина недели: 26-30 октября 2021 года 30 Окт 2021 Умный дом: что это такое, зачем нужен и как работает 29 Окт 2021 Филипп Ермолов Можно ли снизить первоначальный взнос (маткапитал) по одобренной ипотеке до заключения сделки?

1 ответ Ответить Смотрите на YouTube × Ваше имя Ваш номер телефона Адрес страницы Ваш вопрос Пожалуйста, заполните все поля Спасибо! С вами свяжутся в ближайше время!

Недвижимость Новостройки Спецпредложения Квартиры в новостройках Дома, таунхаусы и участки Авахо Медиа Новости Акции Пресс-релизы © 2014–2020, Avaho.ru

Осознанный выбор. Управляющая компания в новостройке

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Интервью

27 мая 2013 5 380На вопросы, связанные с выбором управляющей компании (УК) в новом доме, отвечает Луиза Кудашова, управляющая объектами недвижимости, юрист по вопросам ЖКХНа вопросы, связанные с выбором управляющей компании (УК) в новом доме, отвечает Луиза Кудашова, управляющая объектами недвижимости, юрист по вопросам ЖКХ Допустим, дом новый, жильцы друг друга не знают. С чего начинать выбор УК? С какого времени платить за коммунальные услуги?

— Согласно п. 14 ст. 161 ЖК РФ с даты ввода дома в эксплуатацию застройщик либо сам должен заниматься его управлением, либо обязан заключить договор со специализированной организацией. Такой порядок действует до момента проведения общего собрания собственников, которые сами изберут УК. Если по каким-либо причинам они этого не сделают, администрация района организовывает открытый конкурс по выбору УК.

По итогам общего собрания либо конкурса УК заключает прямые договоры управления с каждым собственником помещения в доме (но не менее чем с 51%). Согласно пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ у приобретателя квартиры в новостройке обязанность по оплате ЖКУ возникает с момента подписания передаточного акта. Однако в договоре долевого участия зачастую предусмотрено, что расходы по коммунальным платежам за период с даты ввода дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи покупатели компенсируют либо напрямую застройщику, либо назначенной им УК.

В принципе это обоснованно, так как обязанности по техобслуживанию дома, в том числе предоставлению ЖКУ, переходят от застройщика к УК. На практике в Москве и Московской области покупателям квартир в новостройках обычно выставляется авансовый платеж за четыре месяца, который был предусмотрен в п.

5.3 Постановления правительства Москвы № 942 от 08.12.1998 г.

При этом в федеральном законодательстве такой нормы нет, а согласно ЖК РФ, УК и вовсе обязана выставлять оплату только по факту оказания услуг. Как заключить выгодный для жителей договор с УК?

На что обратить внимание при выборе компании, как промониторить рынок и т.д.?

— В принципе органы исполнительной власти, в том числе управы районов, обязаны не только организовать конкурс по выбору УК, но и оказать практическую помощь собственникам в проведении общего собрания и передаче дома обслуживающей компании (Постановление правительства Москвы от 27.07.2010 г.

№ 644-ПП

«О развитии конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами в городе Москве»

).

Если собственники осуществляют выбор УК самостоятельно, необходимо обратить внимание на следующие моменты:· опыт (год основания компании);· практика работы (число обслуживаемых домов);· наличие и количество уборочной техники;· отсутствие жалоб, клиентоориентированность;· наличие лицензий и сертификатов.Кроме того, важнейшим условием для жителей является стоимость услуг компании и соотношение цены и качества. Поиск УК можно, конечно, вести в СМИ или Интернете.

Например, Мосжилинспекция ежемесячно проводит рейтинг УК и размещает информацию на своем сайте. Основным критерием является наличие зафиксированных фактов нарушений в управлении и эксплуатации. Правда, в исследовании имеется существенный минус — нет связи между количеством нарушений и числом домов, поэтому неудивительно, что первые места в рейтинге занимают УК, обслуживающие один-два дома, а в хвосте — компании с большим количеством объектов.

Также существуют специализированные порталы по ЖКХ. Получить информацию об УК можно и в органах местной власти.

Наиболее оптимальный вариант — найти организацию в своем микрорайоне.

Территориальная близость немаловажна для оперативной и качественной работы.

Кроме того, можно собрать отзывы, сравнить результаты деятельности своей УК с другими.

Какие работы УК входят в ставку содержания и ремонта, а что оплачивается жильцами дополнительно?

— Квартплата, ставка техобслуживания, ставка УК — все это вариативные названия тарифа за содержание и ремонт жилого помещения, который включает в себя оплату услуг и работ по управлению многоквартирным домом (МКД), а также содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества. Плата за жилое помещение за 1 кв.

м в месяц формирует бюджет эксплуатации и техобслуживания каждого дома. Все обязательные услуги УК перечислить сложно. Это содержание конструктивных элементов здания, уборка мест общего пользования и придомовой территории, организация сбора и вывоза бытовых отходов и крупногабаритного мусора, обслуживание общих коммуникаций, а также систем отопления, водоснабжения, электроснабжения, противопожарной безопасности, вентиляции и пр.

Кроме того, УК занимается организацией работ с населением, подрядными и ресурсоснабжающими организациями и т.д.

(Перечень дополнительных работ и услуг, которые оплачиваются помимо ставки, смотрите в таблице.) Дополнительные работы и услуги, не входящие в ставку содержания и ремонта жилого помещенияВнутриквартирные работыНе связанные с общедомовыми инженерными системами, оказываются по желанию собственника на договорных началах или по утвержденным прейскурантам УКОрганизация охраны (ЧОП, консьержи) в доме, КПППостоянно, если принято решение на общем собрании собственников более 51% собственников МКДУборка территории, в том числе дорог, не входящих в состав общего имуществаПо мере необходимости, если принято решение на общем собрании собственников более 51% собственников МКДРемонтные работы капитального характераПо мере необходимости, если есть решение общего собрания не менее 2/3 голосов собственников и постоянные платежи за капремонт (фонд капремонта) или за счет бюджетных средств Несколько рекомендаций для покупателей квартир в новостройках: · самостоятельно или с помощью юристов изучите информацию по застройщику, инвестору и подрядчику;· зарегистрируйтесь на форуме дома, знакомьтесь с другими покупателями и обменивайтесь информацией;· держите связь с застройщиком или с риэлторской компанией, интересуйтесь не только качеством и сроками строительства, но и тем, какая УК и на каких условиях будет обслуживать дом после его ввода в эксплуатацию;· при заселении и ремонте квартиры приглядывайтесь к работе УК, не подписывайте не глядя договоры и прочие документы, проверьте правильность начисления тарифов по ЖКУ (в Москве ежегодно утверждаются постановлением, в Московской области — муниципалитетом);· оформите оперативно право собственности на квартиру (по № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. — не позднее 30 дней с момента подписания передаточного акта).

Подпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия и редакция

  1. Интервью
  1. 25 июля 2014 2 267
  2. 17 ноября 2014 3 026
  3. 12 марта 2015 8 464
  4. 8 февраля 2017 3 929
  5. 25 ноября 2015 3 711

Как провести собрание собственников по выбору УО в новостройке

18 сентября 2018 Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ разрешил дольщикам голосовать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД.

Теперь жители новостроек могут организовать первое ОСС сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Рассказываем о том, как провести ОСС по выбору УО в новом доме.Собственники нового дома должны выбрать способ управления МКД согласно ч. 4 ст. 44 ЖК РФ. При этом за них вопрос выбора управляющей организации решает сначала застройщик, а затем орган МСУ:

  1. в течение сорока дней со дня выдачи разрешения на эксплуатацию нового МКД орган МСУ проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.
  2. в течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с управляющей организацией на срок не более трёх месяцев (ч. 14 ст. 161, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ);

После завершения конкурса у собственников помещений МКД есть два месяца на то, чтобы заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию.Управляющая организация, которая хочет получить в управление новостройку, имеет два способа это сделать:

  1. выиграть открытый конкурс, организованный органом МСУ;
  2. организовать в доме общее собрание собственников по выбору УО.

До принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ провести ОСС в новостройке было проблематично: в ОСС могли принимать участие только собственники помещений в новом доме, а регистрация права собственности порой занимала до полугода.№ 485-ФЗ внёс изменения в ст.

44 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, которые приняли от застройщика по передаточном акту помещение в многоквартирном доме, в течение года после этого получают право голосовать на общих собраниях собственников наравне с теми, кто уже оформил квартиру в собственность.Поэтому управляющая организация, стремящаяся получить в реестр лицензий новый многоквартирный дом, может организовать общее собрание собственников по данному вопросу, не дожидаясь, пока дольщики получат документы, подтверждающие регистрацию собственности.Есть несколько особенностей, который УО должна учесть, организуя общее собрание собственников в новом многоквартирном доме:

  1. УО до заключения договора управления не может указывать себя в качестве инициатора ОСС.

Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч.

6 ст. 45 ЖК РФ). Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует.Если в МКД ещё есть непроданные помещения, то они принадлежат застройщику. Следовательно, как собственник квартир в доме, застройщик также может выступить в качестве инициатора ОСС и имеет право голосовать по вынесенным на обсуждение вопросам.Также инициатором может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока орган МСУ организует открытый конкурс по выбору УО или собственники не выберут другую УО (ч.

14 ст. 161 ЖК РФ).

  1. Для организации ОСС и подсчёта кворума необходимо получить сведения о собственниках помещений в МКД и лицах, принявших квартиры у застройщика по акту приёма-передачи.

Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома есть в МФЦ и Росреестре. А реестр дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, придётся запрашивать у застройщика. При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.

  1. При определении кворума и результатов голосования следует учитывать количество голосов каждого участника ОСС, имеющего право голосовать.

В новостройке голосовать на общем собрании могут три группы лиц: собственники, дольщики с актами приёмки-передачи и застройщик, если в МКД проданы ещё не все помещения.

Количество голосов каждого из участников считается согласно ч. 3 ст. 38 ЖК РФ на общих основаниях. Кворум определяется по ч. 1 ст.

46 ЖК РФ.

  1. Первое собрание в новостройке нельзя проводить в заочной форме.

Очная форма проведения ОСС также может оказаться не лучшим вариантом: не все квартиры могут быть уже заселены.

Собрать собственников и дольщиков для очного присутствия на общем собрании может оказаться сложным.

Поэтому лучше всего провести собрание в очно-заочной форме. Если при очной форме собрать кворум не удалось, то следует перенести его в заочную форму, направив бланки для голосования неприсутствовавшим участникам.

  1. Повестка общего собрания собственников может содержать любой из вопросов, отнесённых Жилищным кодексом РФ к компетенции ОСС. Статус участника собрания на это никак не влияет: дольщики могут голосовать по любому из этих вопросов наравне с собственниками.

В повестку включаются обязательные вопросы по выбору председателя, секретаря и счётной комиссии. Затем – вопросы о выборе способа управления МКД и выборе управляющей организации, если способом управления выбрана УО.

Также в повестку включаются вопросы о согласовании договора управления, перечня работ и услуг, утверждении тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома.Чтобы провести общее собрание собственников помещений в МКД в новом доме, управляющая организация должна:

  1. Найти инициатора собрания среди собственников помещений в новостройке или выступить в качестве инициатора самостоятельно, если действует договор на управление домом с застройщиком.

Если УО уже управляет домом, заключив договор с застройщиком сроком на три месяца, то ей необходимо:

  1. Разместить документы ОСС в ГИС ЖКХ и передать оригиналы протокола и приложений к нему в орган ГЖН не позднее, чем через десять дней после проведения собрания (ч.

    1.1 ст. 46 ЖК РФ).

  2. Проинформировать о проведении ОСС участников не позже, чем за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
  3. Подсчитать голоса для подтверждения кворума и подвести итоги голосования (ч.

    3 ст. 45 ЖК РФ, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

  4. Довести до сведения всех собственников помещений в МКД и дольщиков решения, принятые на ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
  5. Составить повестку ОСС, включив вопросы по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления.
  6. Получить реестр собственников и дольщиков, принявших квартиры по акту приёмки-передачи от застройщика.
  7. Провести ОСС в очной или очно-заочной форме (ст.

    44.1 ЖК РФ).

Если УО только планирует заключить договор управления, то действия, указанные в п. 2-8, выполняет инициатор собрания.Подготовить и провести успешное общее собрание собственников помещений в новостройке можно с помощью сервиса.

Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+