Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости 2021

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости 2021

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости 2021

Как продать квартиру ниже кадастровой стоимости?


Если коротко ответить на вопрос «Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?», то ответ однозначен – можно. Правда, у таких действий есть свои нюансы и последствия.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию и быть чистым в глазах закона – нужно знать о внедрённых изменениях по этому поводу. Поэтому, ниже приводится свежая информация о нормах действующего законодательства, объективная оценка на такое действие и раскрытие важных нюансов.Самым главным параметром в договоре купли-продажи недвижимости играет стоимость объекта. ГК РФ статья 555 пункт 1 отмечает, что при отсутствии в договоре стоимости продаваемой жилплощади, согласованной с обеими сторонами, соглашение считается недействительным.

Ценность жилья основывается на двух параметрах:

  • Рыночная цена. Определяется исходя из цен на подобную недвижимость в настоящее время в данном регионе.
  • Кадастровая цена. Определяют оценщики из службы БТИ или кадастровой службы. Эта сумма служит основанием для уплаты обязательного налога при продаже имущества. Именно поэтому многие пытаются её существенно снизить. Обычно она ниже рыночной. Но если оценщики намеренно её завысили, то владелец жилья может оспорить это решение в суде.

Занижение стоимости означает, что кадастровая цена на объект значительно меньше, чем рыночная. Такое положение дел представляется выгодным для продавца недвижимости, ведь:

  1. такая низкая стоимость значительно экономит деньги на судебных разбирательствах, если впоследствии возникнут споры о проданной жилплощади.
  2. ему придётся платить меньшую сумму налога за прибыль, полученную от продажи квартиры или дома;

Иногда, владельцы имущества поступают по-другому. Они вроде бы и прописывают в договоре полную стоимость жилья, но делают это хитрым способом.

Сумму, которая будет облагаться налогом, указывают меньше рыночной стоимости.

А оставшуюся часть денег (до полной суммы объекта) заносят как плату за оказание дополнительных услуг (сделанный ремонт, перепланировка, оставленная мебель, переплата по коммунальным счетам и т.д.).С 2016 года законодательство, касающееся вопросов купли-продажи жилплощади, претерпело некоторые изменения:

  • Владелец дома либо квартиры, владеющий ей более 5 лет, освобождается от уплаты налога при продаже жилья (это касается имущества приобретенного с 1 января 2016 года). Ранее этот срок составлял всего 3 года.
  • Сумма налога стала зависеть не от рыночной, а от кадастровой суммы, которую указывают независимые оценщики.
  • Минимальная цена, за которую можно продать недвижимость, должна быть не меньше 70% от кадастровой цифры. То есть, если она составляет 1 млн 200 тыс. рублей, то продать квартиру можно минимум за 840 тыс. рублей (1200000×70/100=840000).

Интересно: такое изменение не затронуло недвижимость, полученную по наследству, как дарение от ближайшего родственника или приватизированную как право собственности. Срок остался таким же – 3 года.

  • Ставка пошлины для резидентов с прибыли от продажи жилья – составит 13%, а для нерезидентов – 30%.
  • Сумма налога рассчитывается двумя способами.

С имущественным вычетом.

Распространяется на тех, кто получил недвижимость в дар, по наследству до 2016 года. Поскольку у владельцев нет суммы её приобретения, налоговая вычитывает из цены по продаже 1 млн.

рублей. Получившуюся цифру умножают на ставку 13% и делят на 100%.

Это и будет сумма налога. Пример: квартира продана за 1 млн 250 тыс. рублей:(1250000-1000000)×13/100=32500 рублей отчисляется как налог.С разницы от покупки и продажи.

От большей суммы отнимается меньшая, а затем берётся 13%-ная ставка. Пример: покупали квартиру за 900 тыс.

рублей, а продали за 1 млн. 250 тыс.

рублей:(1250000-900000) ×13/100=45500 рублей – сумма налога.Приобретая квартиру по цене ниже кадастровой, покупатель рискует, ведь суд может признать договор недействительным. Тогда недвижимость вернётся к продавцу, а покупателю вернутся только те средства, которые прописаны соглашением.Продавец тоже рискует.
Тогда недвижимость вернётся к продавцу, а покупателю вернутся только те средства, которые прописаны соглашением.Продавец тоже рискует.

Если налоговая произведёт проверку и обнаружит намеренное занижение цены, чтобы уменьшить налогообложение, то ему грозят штрафные санкции и дополнительные платежи за уклонение от уплаты госпошлины.Из-за того, что при определении налога играет роль кадастровая цена, качество приобретённой недвижимости может не соответствовать её цене. Ведь оценщики включают в стоимость район, где расположена квартира, год постройки здания и внутреннюю планировку, но редко учитывают её состояние. Иногда получается, что качество низкое, а налог – высокий.

Избежать уплаты налога возможно, если цена объекта будет ниже 1 млн рублей, и она совпадёт с кадастровой стоимостью.Владелец может продать квартиру по цене ниже кадастровой стоимости.

Но, чтобы не возникало подозрений у налоговой службы и проблем с законом, лучше этого не делать.Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Автор (юрист): 25.09.2021 119 Если цена квартиры ниже кадастровой стоимости (далее – КС), при расчете налога применяются положения .

Налоговая база и размер НДФЛ рассчитываются по особым правилам, но все зависит от даты покупки недвижимости. рассмотрим, может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной при продаже, как рассчитать НДФЛ физическим и юридическим лицам, каковы налоговые последствия намеренного занижения цены, можно ли получить налоговый вычет и как заплатить налог. Содержание Ни один закон не обязывает продавать недвижимость по цене обязательно выше кадастровой.

Собственник может продать ее и за 100 руб., даже если она стоит миллионы.

В сказано, что договор купли-продажи (далее – ДКП) должен содержать стоимость квартиры, она определяется продавцом, иногда по согласованию с покупателем, если есть торг. Но окончательное решение в любом случае за собственником. Государство порядок установления цен на частную собственность не контролирует.

Примечание: продавать дом или квартиру ниже кадастровой стоимости, надеясь сократить НДФЛ до нуля, не стоит. При расчете налога применяются положения .

Если недвижимость куплена продавцом после 2016 года, и продана потом ниже, чем на 70% КС, определенной по состоянию на 1 января года, в котором совершена сделка, при расчете НДФЛ доходы считаются равными КС, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если цена объекта выше 70% КС, но не более КС, НДФЛ считается стандартно: от суммы дохода, полученного плательщиком в результате сделки. Примеры: №1. Квартира продана по цене ниже 70 процентов от КС, за 1 млн, получена в наследство.

Размер КС на 1 января года заключения ДКП равен 2 000 000, 70% от КС – это 1,4 млн. 1 400 000 х 0,7 = 980 000 – база, от которой рассчитывается налог. 980 000 х 13% = 127 400 – сумма к уплате. №2. Квартира продана по цене выше 70, но ниже 100% КС. Размер КС – 2,3 млн, цена продажи – 1,84 млн. Получена по договору дарения.
Получена по договору дарения. 1 840 000 х 13% = 239 200 – размер НДФЛ.

Можно оформить налоговый вычет и не платить НДФЛ совсем. Если недвижимость куплена продавцом за собственные деньги, от суммы продажи вычитаются расходы, понесенные при покупке.

Бывают и другие ситуации, когда при соблюдении минимального срока владения продавец по закону освобождается от уплаты НДФЛ:

  • 3 года, если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты.
  • 5 лет в остальных случаях, в том числе и при приобретении по ДКП.

Например, если человек купил квартиру в 2014, а продал в 2021 году, платить НДФЛ и подавать декларацию не нужно, минимальный срок владения для освобождения от налога соблюден. Правило применения понижающего коэффициента 0,7 при продаже жилья ниже КС не применяется, если она куплена продавцом до 01.01.2016.

КС значения в данном случае не имеет. НДФЛ будет рассчитываться от реальной цены, указанной в ДКП, если не соблюден минимальный срок владения для освобождения от налога. Организации тоже могут продавать недвижимое имущество ниже КС, законодательством это не запрещено.

Применяются те же правила, что и для физических лиц. Здесь все просто: если по состоянию на 1 января года заключения ДКП КС не определена, положения не применяются. Налог рассчитывается от реальной цены, понижающий коэффициент при продаже недвижимости не применяется.

Если в ДКП указана реальная цена жилья, покупатель никаких рисков не несет.

Все меняется, когда продавец просит его намеренно занизить цену, чтобы ему платить меньше НДФЛ, а фактически получает большую сумму, чем указано в ДКП.

Покупатель, решивший оспорить ДКП, получит только указанную в нем сумму, если не сможет доказать, что заплатил больше. В качестве доказательства можно использовать расписку в получении денег, но нет никаких гарантий, что суд примет решение в его пользу. Никаких налоговых последствий при продаже недвижимости по КС или ниже ее нет.

Об этом говорится в : «По общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами и учтенную при налогообложении. Несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды». Если же человек или организация неоднократно продают недвижимость по заниженной цене, бремя доказывания налогового правонарушения с целью получения выгоды в виде снижения НДФЛ возлагается на ИФНС.

Ключевой фактор – взаимозависимость: например, если продавец по отношению к покупателю по роду деятельности приходится подчиненным (или наоборот), сделка заключена между физическим и юридическим лицом, при этом доля участия физлица в деятельности организации превышает 25%, и в других случаях (). Если судом будет установлено, что цена квартиры в ДКП занижена для получения необоснованной налоговой выгоды, ИФНС выполнит доначисление НДФЛ ().

Что нужно сделать для расчета:

  • Узнать КС. Это можно сделать за 2 минуты.
  • Вычесть 70% от КС и умножить на понижающий коэффициент 0,7%.
  • Полученную сумму умножить на 13% НДФЛ.

Пример: КС квартиры равна 3 млн, продана за 2. 70% от КС – 2,1 млн, от этой суммы считается налог: 2 100 000 х 13% = 273 000 – столько придется заплатить, если не соблюден минимальный срок владения, нет права на налоговый вычет или документов, подтверждающих расходы на покупку проданного жилья.

Налоговый вычет предоставляется плательщикам НДФЛ. Ими могут быть физические лица, работающие по трудовым договорам, индивидуальные предприниматели и иные граждане, платящие НДФЛ.

Есть несколько вариантов получения вычета:

  • В сумме документально подтвержденных расходов.
  • В сумме до 1 000 000 от дохода, полученного при продаже жилья.

В первом случае НДФЛ с учетом вычета считается так: Квартира куплена за 3 млн, КС на 1 января года продажи равна 4 млн. Продана за 3,5. С учетом понижающего коэффициента 0,7 налогооблагаемая база без вычета равна 2,8. С вычетом все иначе: 2 800 000 – 1 000 000 (вычет) = 1 800 000 – база.

1 800 000 х 13% = 234 000 – итого к уплате. Во втором случае все выглядит иначе: Недвижимость куплена за 3 000 000, продана через год по такой же цене.

Продавец представил в ИФНС документы, подтверждающие затраты на покупку, налог платить не пришлось.

Совет юриста: выгоднее уменьшить НДФЛ за счет подтверждения расходов на покупку недвижимости, если она продана по равной или меньшей цене. Если подтверждающих документов нет, остается только применение вычета в 1 млн. Налогоплательщик должен представить в ИФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки.

Налог уплачивается до 15 июля. Подать декларацию можно несколькими способами:

  • Лично в ИФНС.
  • Через МФЦ (зависит от региона).
  • Через .

Совет юриста: если удобнее подавать декларацию лично в налоговой службе, лучше предварительно записаться на прием, чтобы не ждать в общей очереди. В ИФНС нужно подать декларацию 3-НДФЛ и другие документы:

  1. выписку из ЕГРН;
  2. ДКП;
  3. документы, подтверждающие расходы на покупку недвижимости, если заявлен соответствующий вычет;
  4. паспорт и копии первых двух страниц;
  5. справка 2-НДФЛ от работодателя.

Можно ли получить налоговый вычет, если квартира куплена в ипотеку, а затем продана по цене ниже кадастровой стоимости?

Да, вычет предоставляется. Налог возвращается по уплаченным процентам.

Дополнительно нужно подать в ИФНС ипотечный договор и справку о начисленных процентах.

Может ли орган опеки отказать в продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости, если она принадлежит ребенку?

Органу опеки важно, чтобы ребенку взамен было предоставлено другое жилье, улучшающее его условия проживания. Цена продажи его недвижимости играет роль лишь тогда, когда родители хотят открыть специальный счет на имя несовершеннолетнего и перевести деньги от сделки туда. Но такое одобряют крайне редко.

Продаю квартиру ниже кадастровой стоимости, ДКП хочу заверить у нотариуса. От какой цены будет рассчитываться тариф? Тариф всегда считается только от стоимости, указанной в договоре.

Могут ли приставы продать квартиру через торги ниже КС за долги?

Могут, если сумма долгов примерно равна стоимости жилья. Предстоит продажа имущества ниже кадастровой стоимости, но не хотелось бы, чтобы покупатель ее знал, это его может насторожить и откажется от сделки.

Он может как-то проверить ее? Да, покупатель может , указав свои паспортные данные. Там и будет обозначена кадастровая стоимость.

Подведем итоги:

  • Если одним и тем же лицом разные объекты недвижимости продаются неоднократно по заниженной цене, налоговая служба может признать это нарушением и доначислить НДФЛ лишь в том случае, если судом будет установлена взаимозависимость продавца и покупателя.
  • Если недвижимость продается по цене ниже 70% от КС, применяется понижающий коэффициент 0,7, он важен при расчете налога.
  • Если квартира куплена до 01.01.2016 года, а затем продана, НДФЛ рассчитывается от реального дохода, указанного в ДКП.
  • Продажа квартиры меньше кадастровой стоимости возможна, и это не считается налоговым нарушением.
  • Продажа жилья ниже КС не лишает права на получение имущественного налогового вычета.

Не нашли ответа на свой вопрос? Задать вопрос юристу Елена Плохута 25 сентября 2021 в 13:05А вы продавали квартиру ниже кадастровой стоимости?

Поделитесь опытом и задавайте вопросы Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать

Когда можно продать квартиру ниже кадастровой стоимости и возможно ли не платить налог в 2021 году

Поправки российского законодательства могут ввести в заблуждение даже опытного юриста.

С 2015 года идет постепенный переход на исчисление налогов за жилплощадь от инвентаризационной цены к кадастровой.

Возникает логичный вопрос о том, является ли этот показатель официальным ориентиром.

Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости и как избежать негативных последствий. Ключевые изменения полностью сосредоточены в Налоговом кодексе.

С 2014 года до последних лет произошли следующие важные нововведения:

  1. с 2016 года кадастровая стоимость жилья напрямую влияет на договорную цену продажи квартиры. Если продать слишком дешево, налоговая доначислит НДФЛ, опираясь именно на КС.
  2. с 2015 года налог на недвижимость в ряде регионов исчисляется от кадастровой стоимости (КС);

Причины изменений связаны с приведением в порядок учетной базы. Ранее это был ГКН, теперь – объединенный ЕГРН.

Кадастровая стоимость постепенно становится одним из ключевых параметров, характеризующих недвижимость. После ее массового определения по всей стране законодатель начал решать вопрос по пополнению бюджета налогами с продажи квартир. В России действует полностью свободный рынок недвижимости. В таких условиях государству трудно контролировать ценообразование напрямую – установить определенный обязательный тариф за 1 квадратный метр теперь нельзя.

В таких условиях государству трудно контролировать ценообразование напрямую – установить определенный обязательный тариф за 1 квадратный метр теперь нельзя.

А новые правила о продаже квартиры по кадастровой стоимости как раз косвенно решают эту задачу. Выводы из перечисленных изменений закона следующие:

  1. с учетом изменений налогового закона продавать жилье по цене ниже КС может быть попросту невыгодно за счет доначисления налога.
  2. продать квартиру по цене ниже КС возможно – прямого запрета на это не существует, за это никто не оштрафует и не выпишет протокол;
  3. продавец может продать жилье по любой цене, которую сочтет приемлемой – это может быть кадастровая, инвентаризационная или рыночная стоимость;

Важно! По новым требованиям цена договора сравнивается с КС, умноженной на 0,7.

Если договорная сумма ниже, за основу расчета налога берется кадастровая.

Граждане, зарегистрировавшие свое право до 31 декабря 2015 года включительно могут продавать жилье и не опасаться никаких доначислений. Для них НДФЛ исчисляется строго из договорной цены – какой бы низкой она не была.

Оценка квартиры может быть определена разными способами – соответственно и показатель по итогу расчета будет разным. Сегодня используются три основных вида стоимости недвижимости:

  1. инвентаризационная;
  2. кадастровая;
  3. рыночная.

Каждая отвечает определенным целям.

Какую из них положить в основу договора – решает продавец самостоятельно. Никакой государственный орган не может обязать собственника продать квартиру за строго определенную цену.

Кадастровая стоимость – это рыночная оценка квартиры государством. Иными словами, это мнение государственных органов о том, сколько составляет продажная сумма квартиры. Однако это не возможность сразу же продать свою квартиру государству по кадастровой стоимости – это скорее операционная информация.

Порядок определения следующий:

  • Местная администрация принимает решение о том, что нужно установить кадастровую стоимость определенной недвижимости.
  • Далее стоимость окончательно утверждается администрацией. После утверждения она заносится в ЕГРН.
  • Росреестр нанимает специалистов по оценке, которые выявляют показатели по установленной формуле с учетом рыночной обстановки на территории. Используют метод массовой оценки, когда ключевым является сравнение цен с аналогичной недвижимостью. Составляют подробный письменный отчет.

Стоимость обязательно пересматривается не реже, чем раз в 5 лет.

Для определения цены сделки нужно брать последнее значение, установленное на 1 января года, в котором подписывается договор. Узнайте подробнее о том, где посмотреть КС, . Инвентаризационная оценка квартиры – самая низкая из всех вариантов. Ее определяют сотрудники БТИ исходя из года постройки дома, количества коммунальных услуг и метража жилья.

Ее определяют сотрудники БТИ исходя из года постройки дома, количества коммунальных услуг и метража жилья. Здесь не учитывается стоимость аналогичного жилья в городе – этот недостаток и заставил законодателя начать постепенный переход к кадастровой оценке. Для целей отчуждения помещений инвентаризационную стоимость используют крайне редко.

Она может пригодиться при составлении договора дарения, чтобы установить в тексте соглашения примерный ориентир.

Подробнее об инвентаризационной стоимости мы писали . Это наиболее адекватная оценка недвижимости.

Определяется только по соглашению сторон. Это та сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель – купить жилье.

Они могут определить стоимость квартиры самостоятельно или обратиться за помощью к независимому оценщику. Рыночная величина прописывается в ДКП.

Если продавец получил жилье до 31 декабря 2015 года включительно, выкупная сумма и будет для него ориентиром для расчета налога с продажи.

Если же запись о собственности в ЕГРН появилась 1 января 2016 года и позже – договорную придется сравнивать с кадастровой.

Информация ниже предназначается для тех продавцов, которые в свое время зарегистрировали право собственности после 1.01.2016.

Посмотреть дату регистрации можно в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Нужная фраза звучит так:

«о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №___»

.

Ориентироваться следует именно на эту дату. Порядок действий следующий:

  • Сравнить сумму продажи по договору с полученным результатом. Та цифра, что окажется выше, и будет считаться доходом с продажи квартиры. От нее нужно будет рассчитывать НДФЛ.
  • Взять КС по состоянию на 1 января года, в котором совершается сделка. Умножить значение на 0,7. Полученный результат будет минимально возможной суммой, по которой можно продать квартиру, чтобы избежать налоговых последствий.

Рассмотрим подробнее на примерах. Пример 1. Иванов С.А. продал квартиру в 2017 году за 1 500 000 рублей.

КС жилья на 1 января 2017 года по справке составила 2 000 000 рублей. Умножив 2 миллиона на коэффициент 0,7, получаем 1 400 000 рублей. Поскольку Иванов продал квартиру дороже, налог он будет рассчитывать с фактической договорной суммы.

Пример 2. Петров В.Г. продал в 2017 году квартиру за 900 000 рублей.

КС на начало года составляла 1 700 000 рублей.

Минимальная продажная сумма квартиры – 1 190 000 рублей (1 700 000 * 0,7). Из-за того, что договорная цена квартиры ниже кадастровой стоимости с учетом коэффициента, Петрову придется взять за основу именно кадастровую стоимость, а не договорную.

Налог получится выше, даже несмотря на то, что фактически он получил меньше.

Нужно либо снизить КС, либо продать дороже.

Продавцы самостоятельно заполняют по итогам года. Если проигнорировать требования закона и отразить в 3 НДФЛ договорную сумму, налоговая при проверке доначислит налог – и платить все равно придется больше. Продавец может либо полностью избежать, либо значительно снизить налог с продажи жилья следующим образом:

  1. если квартира продается до истечения 3 (5) лет, можно применить налоговый вычет – фиксированный или расходный;
  2. следует заранее сравнить кадастровую стоимость с планируемой ценой продажи. Если кадастровая значительно завышена, ее нужно предварительно оспорить.
  3. следует проверить срок владения недвижимостью – если он превышает минимальный, то не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию;

Внимание!

Если квартира находится в аварийном состоянии, обветшала или требует значительных вложений – налоговая все равно будет ориентироваться на кадастровую стоимость. Никаких заявлений об обоснованности договорной цены в данном случае не предусмотрено.

Единственный выход – сначала оспорить КС, а только затем продать жилье.

Подробнее о расчете налога при продаже квартиры смотрите наш .

Лицо, которое покупает квартиру ниже КС, может не опасаться налоговых последствий. Однако если сумма сделки занижена по сравнению с реальной, здесь следует насторожиться.

Причин несколько:

  1. если сделка будет аннулирована, вернуть удастся только сумму, обозначенную в договоре.
  2. если в будущем продать жилье, расходный вычет будет ниже за счет сниженной официальной суммы;
  3. покупатель может получить только в сумме, обозначенной в договоре;

Если стороны все же решили отразить заниженную стоимость в тексте ДКП, то покупателю недостаточно получить у продавца две расписки на разные суммы – одну «формальную», а другую «реальную».

Безопаснее оформить на оставшуюся сумму договор займа.

Снизить кадастровую стоимость реально в следующих случаях:

  1. если кадастровая не соответствует рыночной.
  2. если при проведении кадастровой оценки были допущены ошибки;

Первое основание встречается редко, для него нужно анализировать отчет государственных оценщиков.

Гораздо проще получить заключение независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры.

На основании этого заключения кадастровую стоимость снизят. Затем можно продать квартиру.

Документы для оспаривания подаются в комиссию при Росреестре или в суд. Граждане могут выбрать любой порядок, но административный – быстрее и пошлину платить не нужно.

На нашем портале вы можете скачать заявление о пересмотре , , а также в суд.

Подробнее о процедуре оспаривания читайте . Продавец на рынке недвижимости вправе продать квартиру по любой цене, которую он сочтет приемлемой, в том числе и ниже кадастровой.

Штрафов за занижение не существует. С другой стороны, возможно другое неприятное последствие – доначисление НДФЛ. Избежать этого можно, обозначив в договоре более высокую цену или снизив саму кадастровую стоимость.

Если у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нашему дежурному юристу через окно чата. Мы будем благодарны вам за лайк и репост!

Оценка статьи:

(голосов: 3, средняя оценка: 4,33 из 5)

Загрузка. Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Кадастровая стоимость в 2021 году

13 февраляЧтобы платить меньше налогов нужно занизить цену продажи!Раньше так и делали и проблем не было. Но нынче все по-другому…Друзья, опять разбираем на примерах последние изменения в налогообложении сделок.

Сегодня речь о «всеми любимом» правиле 70% кадастра, которое появилось с начала 2016 года.Жилой объект или нежилой, земля ИЖС или СНТ – это не важно. Правило применяется к любой недвижимости, приобретенной после 01.01.2016г.Напоминаю суть «Правила 70% кадастра»: если в ДКП цена указана продажи объекта недвижимости ниже, чем 70% кадастра, то доходом считается не цена продажи, указанная в ДКП, а сумма равная 70% кадастровой стоимости.

Неважно за сколько вы реально продали и сколько денег получили.

Если занизили ниже 70%, то считается что продали за 70% кадастра.Причем до 2021 года кадастровая стоимость бралась только на 01 января того года, когда состоялась продажа (переход права собственности).

Если на 01 января кадастровая стоимость не была определена, то правило 70% вообще НЕ работало.

То есть была лазейка в Законе: если объект создан в течение года (построен частный дом, объединены участки в новый, сдан в эксплуатацию МКД и зарегистрированы права дольщиков на квартиры), то правило 70% не работал, так как на начало года не было объекта, а стало быть не было и кадастровой стоимости.Но с 01 января 202 года эта лазейка «прикрылась».Теперь для новых объектов кадастровая стоимость берется на дату постановки их на кадастровый учет, а не на первое января текущего года.

Вот и вся суть изменений))Возникает ВОПРОС: а как быть, если новый объект на кадастровый учет поставили, собственность есть, а кадастровой стоимости на дату постановки нет?Отвечаю: в этом случае правило 70% кадастра НЕ работает.

В этом году. А в следующем году – видно будет, в зависимости от того, успеет ли государство в текущем году определить кадастровую стоимость нового объекта, чтобы на 01 января будущего года она (кадастровая стоимость) уже появилась в базе.ПРИМЕР, оптимистичный в части сроков, дольщики поймут)): Многоквартирный дом был сдан в эксплуатацию 15 января 2021 года, 01 февраля 2021 года квартира была поставлена на кадастровый учет, 10 февраля 2021 дольщик зарегистрировал право собственности, а 12 февраля решил эту квартиру продать. Если на момент постановки на кадастровый учет квартиры (01 февраля) была определена кадастровая стоимость, то правило 70% работает.

А если собственность 10 февраля была зарегистрирована, но кадастровая стоимость НЕ была определена на 01 февраля, то правило 70% не работает, поскольку ни на 01 января (начало года) ни на 01 февраля (дата постановки на кадастровый учет) кадастровая стоимость определена не была.САМОЕ ГЛАВНОЕ: Кадастровая стоимость (для вторички) берется на 01 января года ПЕРЕХОДА права собственности, а не года совершения сделки.

Поэтому если, к примеру, нотариат был в конце декабря 2021, вы установили цену с учетом 70% кадастровой стоимости на 01 января 2021 года, но регистрация прошла в январе 2021 года, то вас может ожидать неприятный сюрприз. Если в течение 2021 года кадастровая стоимость повысилась, то для правила 70% будет использоваться кадастровая стоимость не на начало 2021 года, а на начало 2021 года (когда состоялся переход).Надеюсь, что написал доступным языком))Также рекомендую посмотреть >> .(С) Баранча Вадим Владимирович, 2021

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2021 году

Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения.

Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2021. Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству.

Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость. Сознательно занижая стоимость жилья в официальном договоре, а реальная сумма просто переходит из рук в руки, минуя таким образом, государственный бюджет.

То есть – происходит сокрытие налогов.

Именно для того, чтобы бороться с данной практикой, с 2016 года и были внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс. Теперь доход, облагаемый налогом, зависит не столько от суммы, проставленной в договоре, сколько от кадастровой стоимости продаваемого жилья. Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Основные изменения в законодательстве Можно выделить три главных момента, которые коснутся всех, кто после 2018 года будет заниматься продажей недвижимости.

  1. Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты. Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.
  1. При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС. Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.
  1. Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Последний пункт, безусловно, является рациональным, так как кадастровая оценка складывается из многих показателей.

В том числе, она зависит и от общей численности населения пункта, в котором продается жилье, и от среднего уровня доходов его жителей.

Несмотря на это, кадастровая стоимость жилья часто оказывается завышенной.

Такая ситуация, конечно, полезна для бюджета государства, но для продавцов увеличившееся налоговое бремя иногда становится неподъемным.

Всегда ли можно продать квартиру по кадастровой цене?

Оценка жилья по кадастровой стоимости часто производится массово, путем сличения схожей по параметрам недвижимости, без учета нюансов отдельного жилья (хотя по нормам закона это положено). Сегодня существует много причин, когда продать квартиру по цене, равной КС, просто невозможно.

  1. Во-первых, данное нововведение пришлось как раз на период экономического кризиса, когда цены на жилье (особенно загородное) резко упали. Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.
  1. Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.

Так получилось, что собственники или риэлторы, продающие жилье, могут обнаружить, что КС по сравнению с рыночной завышена в несколько раз.

Особенно актуально это для больших городов.

Особенности сделок купли-продажи Есть определенные моменты, которые важно знать при совершении сделок с недвижимостью.

  1. Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается, исходя из цены договора купли-продажи. Моментом приобретения считается дата регистрации права собственности или открытия наследства.
  1. Если недвижимость продается по цене, которая больше 70 % КС, то в данном случае цена, указанная в кадастре, вообще не имеет значения, так как налоговая сумма будет исчисляться из стоимости, указанной в договоре.
  1. Если цена меньше 70 % КС, то наоборот – цена в договоре не играет роли.

    Доходом продавца все равно будет считаться сумма, указанная в ГК, исходя из нее и будет исчисляться налог.

  1. Если кадастровая цена изменялась, то берется ее значение на 1 января того года, в котором осуществлялась продажа.
  1. Если КС не определена (достаточно редко, но все же встречающаяся сейчас ситуация), то доход считается от стоимости, указанной в договоре.

Как продать квартиру ниже кадастровой цены?

Таким образом, получается, что искусственное занижение стоимости жилья при сделке не выгодно ни продавцу, ни покупателю. От этого они ничего не приобретут, кроме возможной проверки налоговых органов. Законным способом не платить подоходного налога с продажи является стоимость жилья меньше миллиона рублей (в том случае, если она совпадает с кадастровой).

Сделки по продаже недвижимости по цене, меньше данной суммы, не подлежат налогообложению, так как миллион рублей – это размер налогового вычета, который государство предоставляет гражданину, продающему недвижимость. То есть, если квартира, находящаяся в собственности два года, продана за 3 миллиона рублей, то 13 % уплачивается только с 2 миллионов.

Также имеет смысл предварительно выяснить правила, действующие в регионе, где будет продаваться жилье, относительно сроков владения и понижающих коэффициентов, и лишь тогда определяться с ценой сделки.

Собственнику, желающему продать жилье ниже стоимости, указанной в Государственном кадастре, остаются два законных пути:

  1. заявление в судебные органы о пересмотре кадастровой стоимости;
  2. установление кадастровой стоимости равной рыночной путем обращения в Росреестр.

Подобный пересмотр – явление реальное и возможное, но отнимающее много времени и сил.

Поэтому, в данном случае рациональнее воспользоваться помощью опытного юриста и кадастрового специалиста, либо обратиться в фирму, предлагающую комплексные услуги. После работы независимых экспертов-оценщиков, пересмотр кадастровой цены может быть произведен, а налоговая нагрузка собственника-продавца значительно снижена.

Просмотров: 19 181 ( 1 оценка, среднее 5 из 5 ) Понравилась статья?

Поделиться с друзьями:

Гос. Кадастр Кадастровая выписка это документ, где содержится информация и где описан определенный объект недвижимости. В

Гос.

Кадастр Профессия кадастрового инженера появилась в нашей стране недавно, в 2011 году.

Тем не менее,

Гос. Кадастр Кадастровая стоимость недвижимости – это та стоимость, которая была установлена государственными органами при оценке.

Гос.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+