Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Порядок взыскания неустойки по договору долевого участия

Порядок взыскания неустойки по договору долевого участия

Порядок взыскания неустойки по договору долевого участия

Взыскание неустойки с застройщика


Нет времени вникать? Позвоните нам .Содержание статьи:Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ 100% без сниженияВы заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.Срок передачи квартиры наступил,а квартира не передана. Либо строительство еще не закончено, либо строительство закончено, но дом не вводят в эксплуатацию.В этом случае застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку.Неустойка выплачиваетсяза каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора.Если участник долевого строительства физическое лицо — неустойка умножается на два.При цене договора 3 млн.

руб.и просрочке с 01.01.18 по 01.08.18 размер неустойки для участника долевого строительства — физического лица составит 308850 руб. исходя из следующего расчета:

Цена договора 3000000 руб.С 01.01.18 по 01.01.18 — 213 днейСтавка рефинансирования 7.25%3000000 х 213 х 2 х 1/300 х 7.25% = 308 850 руб.Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ Ждать получения квартиры?Обратите внимание:в случае если застройщик направил вам сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче, а вы уклоняетесь от его приемки, не указывая при этом на недостатки объекта, то это является основанием для освобождения застройщика от ответственности в виде неустойки.Если у вас есть претензиипо качеству объекта строительства, то в этом случае, чтобы не лишиться неустойки, не нужно уклоняться от подписания приемопередаточного акта.Есть заблуждение,что недостатки квартиры нужно указывать в акте приема-передачи.

Это не так.Акт приема-передачи квартиры должен подтверждать факт передачи и приема квартиры, а не наличия в нем недостатков.Поэтому, если вы обнаружилив передаваемой вам застройщиком квартире недостатки, то вам нужно потребовать от застройщика составления отдельного акта с указанием несоответствий объекта договору и/или строительным нормам.Часто дольщики забывают про этот вид ответственности застройщика.

Хотя ответственность законом установлена довольно существенная.Если в передаваемом вам объектедолевого строительства вы обнаружили недостатки и указали на них в соответствующем акте или обнаружили недостатки в ранее переданном объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, то застройщик обязан устранить такие недостатки в разумный срок.Разумным сроком следует считать срок,достаточный для устранения недостатков с технической точки зрения с учетом обычно применяемого способа.Если застройщик в такой срок недостатки не устранил, то он обязан выплатить неустойку, которая рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых на устранение таких недостатков.Размер расходов, необходимых на устранение недостатков определяется путем проведения оценочной экспертизы.Если объект долевого строительства имеет недостатки,наличие которых является основанием для признания такого объекта непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1% цены договора долевого участия в строительстве за каждый день просрочки.Чтобы взыскать с застройщика неустойку, нужно совершить следующие действия:

  1. подготовить документы и (исковое заявление, приложения в соответствии с процессуальным законом, пакет документов для застройщика и третьих лиц)
  2. своевременно готовить и подавать в суд необходимые процессуальные документы (ходатайства, заявления, письменные объяснения)
  3. посоветоваться с юристом, как лучше сделать
  4. подготовить и подать ходатайство в Службу судебных приставов о наложении ареста на имущество застройщика и денежные средства на счетах
  5. предъявить исполнительный лист в банк
  6. собрать
  7. подготовить возражения на апелляционную жалобу застройщика
  8. правильно рассчитать неустойку
  9. контролировать ход исполнительного производства и эффективность действий судебного пристава — исполнителя
  10. выиграть дело в суде у юристов застройщика
  11. подготовить заявление об исполнении банком требований исполнительного листа в порядке ст.8 ФЗ об исполнительном производстве
  12. выиграть дело у юристов застройщика в суде апелляционной инстанции
  13. узнать какое у должника — застройщика имеется имущество, на которое может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства
  14. получить вступившее в законную силу решение суда
  15. получить исполнительный лист
  16. разработать тактику взыскания неустойки (общий порядок, изменение подсудности спора, дробное взыскание, взыскание через цессию и т.п.)
  17. направить
  18. подготовить заявление в Службу судебных приставов о возбуждении исполнительного производства
  19. подготовить и подать заявление о выдаче исполнительно листа
  20. в случае неисполнения банком требований исполнительного листа подготовить заявление об отзыве исполнительного листа из банка
  21. подать заявление в Службу судебных приставов о возбуждении исполнительного производства
  22. узнать, в каких банках/банке у застройщика открыты счета/счет

Для взыскания неустойки с застройщика вам потребуются следующие документы:В большинстве случаев это будет договор долевого участия в строительстве.Современные разъяснения Верховного суда Россиипозволяют применять ответственность застройщика в виде неустойки и в том случае, когда был заключен не договор долевого участия в строительстве, а, например, предварительный договор купли-продажи.Если вы заключили договор, в результате исполнения которогодолжны были получить в собственность квартиру или иной объект строительства, и сроки передачи были нарушены, то вам нужно посоветоваться с юристом для того, чтобы понять, можно ли взыскать по нему с застройщика неустойку, установленную законом об участии в долевом строительстве.Если вы приобрели права требования участника долевого строительства путем заключения договора цессии (уступки права) с первоначальным кредитором — дольщиком, то такой договор тоже понадобится при составлении юристом заявления в суд.Необходимо оценить объем переданных по цессии прав. Кроме этого, имеет значение, кто являлся первоначальным кредитором — физическое или юридическое лицо.Обратите внимание на этот пункт.Не все приложения и/или дополнительные соглашения нужно прикладывать к исковому заявлению в суд.Бывают ситуации, когда этого лучше не делать. Обязательно покажите юристу все подписанные вами приложения и дополнительные соглашения к договору.Не нужно пытаться скрыть какие-то обстоятельства или документы, считая это несущественным.Обычно это платежные документы на внесение денег за счет собственных средств и документы, подтверждающие перечисление банком заемных денег по кредитному договору.И в том и в другом случае нужно взять в банке копии заверенных банком платежных поручений на каждый платеж.Неустойка рассчитывается от цены договора с застройщиком, поэтому в суде потребуется подтверждение оплаты всей суммы по договору с застройщиком.Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика можно подать в соответствии с правилами законодательства о защите прав потребителей об альтернативной подсудности в суд по месту жительства или пребывания потребителя — дольщика.В этом случае потребуются документы в обоснование выбора именно этого суда и подтверждающие адрес вашего места жительства или пребывания.Если вы вели какую-то переписку с застройщиком во время строительства или застройщик направлял вам какие-то уведомления, письма и т.п., то такие документы также обязательно показать юристу, который будет заниматься вашим делом.Такие документы могут повлиять на период начисления неустойки, а также являться доказательствами определенных обстоятельств по делу.Если в связи с нарушением застройщиком срока передачи вам квартиры вы были вынуждены понести какие-то расходы, их необходимо заявлять к взысканию отдельно.Убытками в данном случае признаются все расходы, которые участник долевого строительства вынужден был понести в связи с нарушением застройщиком его прав.При этом нужно доказать действительную необходимость (вынужденность) несения таких расходов.Чаще всего при просрочке в передаче квартиры застройщиком убытки дольщика составляют расходы по аренде жилья.Например, родители вложили деньги в строительство квартиры в другом городе для ребенка — будущего студента.

Ребенок поступил в институт, а квартира к этому моменту не построена или не передана. Приходится снимать жилье и нести расходы.Документами, доказывающими убытки в данном случае будет:

  1. документы, подтверждающие расходы по арендной плате
  2. документы в обоснование вынужденности несения расходов, подтверждающие поступление ребенка в институт
  3. договор аренды жилья

Главный вопрос, возникающий при расчете неустойки: по какой ставке рефинансирования считать неустойку.Вопрос этот вызван непониманиемфразы, содержащейся в части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве: «.ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.»Что значит «действующей на день исполнения обязательства»?Имеется в виду день, когда обязательство по передаче квартиры дольщику было фактически исполнено застройщиком или день, когда исполнено обязательство по выплате неустойки?Или может быть день вынесения судом решения о взыскании неустойки?Ответ в этом вопросе содержится в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.Согласно позиции, изложенной Верховным Судом РФ в данном определении, «по смыслу части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (имеется в виду ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта». Рассмотрим на примере что это значитДоговор долевого участия в строительстве предусматривает обязательство застройщика передать квартиру дольщику не позднее 1 квартала 2016 года.То есть последний день, когда застройщик по договору может исполнить свое обязательство по передаче квартиры — это 31.03.16При расчете неустойки необходимо применять ставку рефинансирования, действующую на эту дату.Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У

«О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»

с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к размеру ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.В период с 1 января 2016 г.

по 14 июня 2016 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У

«О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»

).Таким образом, на дату 31.03.16 ставка рефинансирования составляла 11% и именно в таком размере она подлежит применению (в рассматриваемом примере) при расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику.Как быть в ситуации, когда срок передачи дольщику квартиры нарушен, но квартира еще не передана и в ближайшее время передана не будет.Для взыскания неустойки с застройщика нужно дожидаться передачи квартиры или можно обращаться в суд уже сейчас?И как рассчитать неустойку, если квартира еще не передана?Мы в работе обычно рекомендуемне дожидаться передачи квартиры и подавать заявление о взыскании неустойки.Дело в том, что, если застройщик допустил нарушение срока строительства и передачи квартир дольщикам — это не очень хороший признак.И неизвестно, чем это все закончится.Почти каждому банкротству застройщика предшествовало нарушение срока передачи квартир дольщикам.При этом судебный процесс по взысканию неустойки занимает, как правило, до полугода.Поэтому лучше “держать руку на пульсе” у застройщика.Когда дело по иску о взыскании неустойки находится в суде — вы можете оперативно отреагировать на любые изменения ситуации и добавить в иск требование о возврате денег за квартиру.Когда будет совсем все плохо — все дольщики побегут в суд и денег может на всех не хватить.Если к окончанию судебного процесса квартира вам не передана — нужно просто сделать расчет неустойки на дату вынесения судом решения по делу.Другой вариант — просить суд в резолютивной части решения суда указать не конкретную сумму взыскания, а формулу ее взыскания.

При этом датой закрытия расчета суд укажет дату подписания акта приема — передачи квартиры.Судебный пристав – исполнительили банк, исполняющий требования исполнительного листа в порядке, предусмотренном ст.8 ФЗ “Об исполнительном производстве” рассчитает конкретную сумму взыскания либо на день исполнения, либо на дату передачи квартиры, если на момент исполнения она уже будет передана.Если квартира была передана вам застройщиком после предъявления в суд иска о взыскании неустойки, но до вынесения судом решения по делу — нужно просто подготовить заявление об увеличении размера исковых требований и подать его в суд.Для начала нужно составить и направить застройщику претензию о выплате неустойки в добровольном порядке.Смотрите подробный материал, .Обратите внимание, что составление претензии — важное юридически значимое действие.В случае, если ваши требованияо выплате неустойки застройщик добровольно не удовлетворит, а в 99% случаев так оно и будет, то содержание претензии, как она была направлена и т.п. обстоятельства будут иметь серьезные правовые последствия при рассмотрении дела в суде.По делу о взыскании неустойки в суде претензия и сопутствующие документы — это одно из ключевых доказательств по делу, от содержания которого зависит, в том числе, взыскание штрафа.Претензию должен составлять юрист, который будет заниматься взысканием неустойки в суде.Он должен готовить этот документ в большей степени для себя, а не для вас, потому что ему с ним в дальнейшем работать.Если претензия была составлена неправильно,то её можно составить заново, но, во-первых, теряется много времени, а во-вторых, если основания предъявленных в претензии требований будут различаться — юристы застройщика 100% будут ссылаться на это в суде как на основание для отказа вам в иске, как минимум в части штрафа.Поэтому мы бесплатно составляем претензии к застройщикам города Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.После того, как претензия составлена, направлена и не удовлетворена застройщиком в добровольном порядке, можно начинать готовить документы для обращения в суд.Посмотрите подробный материал, .Но самое главное здесь – это не правильно составить документы, а получить максимальную сумму взыскания.А для этого нужно определить, в каком порядке в вашем случае нужно взыскивать неустойку:

  1. путем проведения уступки права требования юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю с последующим обращением с иском в арбитражный суд
  2. путем разделения права требования неустойки на несколько частей с раздельным предъявлением исков
  3. смешанный вариант
  4. путем подачи иска в общем порядке в суд общей юрисдикции
Рекомендуем прочесть:  Бланк для оплаты квартиры

Не будучи юристом, вам этого не сделать.Поэтому, даже если вы не хотите нести расходы на оплату труда юристов, вы можете хотя бы просто посоветоваться с ним, как правильно поступить в вашем случае, чтобы получить максимальную сумму взыскания.Это важно, потому что суды общей юрисдикции по практике снижают размер неустойки в среднем от 3 до 20 раз.

При этом, чем больше период просрочки, и, соответственно, больше размер неустойки, тем больше суды его снижают, хотя по логике должно быть ровно наоборот.Вы можете бесплатно посоветоваться с нашими юристами по вопросу правильного и наиболее эффективного взыскания неустойки с застройщиков города Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.Позвоните по телефону или заполните форму на сайте.Законом предусмотрено право суда при рассмотрении дела по иску о взыскании неустойки снизить её размер.На сегодняшний день суды общей юрисдикции пользуются этим правом настолько активно, что установленная законодателем предупредительная функция неустойки фактически утратила свою силу.Законодателем был установлен конкретный размер неустойки, причем достаточно существенный при длительном нарушении прав участника долевого строительства.Нарушать права дольщиков должно было стать для застройщиков не выгодным.Однако застройщики знают о том, что из 10 написавших претензию о выплате неустойки, в суд обратится 2-3 человека, при этом суд скорее всего в десятки раз снизит размер неустойки.Поэтому застройщики в 99% случаевне удовлетворяю требования участников долевого строительства о выплате им неустойки за допущенные нарушения, при этом с легкостью допускают нарушения, за которые законом предусмотрена её выплата.Суд не может снизить размер взыскиваемой неустойки по своей инициативе — это делается только по ходатайству застройщика.По закону в решении суд обязан указать, по каким мотивам он снизил неустойку, и обосновать, почему он произвел снижение именно в таком размере.Но на практике происходит так,что юристам застройщика достаточно заявить ходатайство о снижении неустойки, при этом указав лишь на ее несоразмерность последствиям нарушения прав участника долевого строительства.Суд снизит в разы или десятки раз неустойку,не утруждая себя объяснением в решении необходимых для этого мотивов, если после этого со стороны участника долевого строительства не поступит необходимых возражений, содержащих четкую правовую позицию, объясняющую невозможность применения судом ст.333 ГК РФ или невозможность снижения неустойки в запрашиваемом застройщиком размере.Поэтому от чрезмерного снижения неустойки страдают дольщики, которые самостоятельно занимаются ведением своего дела в суде, при этом не готовы представить суду в нужный момент необходимую правовую позицию.Помимо правильной правовой позиции по вопросу снижения судом неустойки, избежать ее снижения можно иными способами.Сразу нужно оговориться,что эти методы применяются в тех случаях, когда речь идет о существенном размере неустойки.Если застройщик должен вам выплатить неустойку в размере 20 тысяч рублей, то суд вряд ли вообще снизит ее размер.Чтобы суд не снизил неустойку, существует ряд работающих на момент публикации этой статьи методик, в том числе:

  1. смешанная схема
  2. уступка права требования неустойки юридическому лицу или ИП (изменение процессуальной подведомственности спора)
  3. изменение подсудности спора на более лояльный суд
  4. дробление права требования неустойки

Чтобы понять, какую из методик выбрать, нужно оценивать конкретные обстоятельства дела:

  1. размер подлежащей взысканию неустойки
  2. имущественное положение застройщика
  3. подсудность спора
  4. прочие обстоятельства
  5. судебную практику по данному застройщику
  6. действительные причины нарушения прав участника долевого строительства (просрочки передачи объекта или устранения недостатков)

Если вы не хотите нести лишние расходы на юридическую помощь, при этом хотите получить максимальный размер неустойки — позвоните и посоветуйтесь бесплатно с юристом общества защиты прав потребителей.Вероятно, что вы приобрели правана получение квартиры, не заключая при этом договор долевого участия в строительстве, а каким-то иным способом:

  1. предварительный договор купли-продажи,
  2. договор вступления в жилищно-строительный кооператив
  3. или иной.
  4. предварительный договор долевого участия в строительстве,
  5. заключили договор уступки права требования с участником долевого строительства,

В случае нарушения ваших правна своевременное получение квартиры, или неудовлетворения вашего требования об устранении строительных недостатков передаваемой вам квартиры, возникает вопрос: какую ответственность должен понести за это застройщик.На сегодняшний день существует практикавзыскания неустоек, установленных законом об участии в долевом строительстве, применительно к ситуациям, когда был заключен другой договор.Каждая ситуация индивидуальна, поэтому вам нужно показать документы юристу общества защиты прав потребителей и посоветоваться — можете ли вы рассчитывать на взыскание неустойки и в каком размере.В данном случае все понесенные участником долевого строительства убытки возмещаются сверх неустойки.По общему правилу неустойка носит компенсационный характер и призвана, в том числе, компенсировать понесенные убытки того лица, чьи права были нарушены.Это означает,что размер взысканной неустойки не может быть меньше, чем размер понесенных убытков, но при этом может и не превышать его.То есть при взыскании неустойки судом размер понесенных убытков учитывается при определении размера неустойки.При этом в случае взыскания неустойки, лицо, чьи права были нарушены, не может отдельно взыскать компенсацию своих убытков.В данном случае участник долевого строительства может взыскать неустойку и отдельно компенсацию понесенных убытков, но при этом размер взысканной неустойки может быть ниже размера понесенных убытков.Что такое убытки участника долевого строительства?Под убытками в данном случае следует понимать все расходы участника долевого строительства, чьи права были нарушены нарушением срока строительства и/или передачи объекта долевого строительства, необходимость несения которых вызвана таким нарушением.Такие расходы:

  1. должны быть разумными по размеру (среднерыночная цена аналогичных товаров, работ (услуг), на оплату которых понесены расходы)
  2. должны иметь прямую причинно — следственную связь с нарушением срока передачи объекта долевого строительства
  3. должны быть обязательно подтверждены документально
  4. должны быть вынужденными (нужно доказать, что вы не могли не понести такие расходы)

После вступления в законную силу решения суда о взыскании неустойки с застройщика нужно получить исполнительный лист — документ, на основании которого производится непосредственно взыскание денежных средств в вашу пользу с застройщика.Для получения исполнительного листа нужно написать соответствующее заявление в свободной форме, в котором указать номер дела, судью, дату вынесения решения по делу, свои Ф.И.О. и процессуальное положение в деле, номер телефона для связи.Это заявление нужно подать в приемную судаили направить по электронной почте суда.

Посмотрите на сайте суда, который рассматривал ваше дело по первой инстанции, порядок получения исполнительного листа — в разных судах он может отличаться.В заявлении укажите, что получите исполнительный лист на руки.

Не просите направить его в службу судебных приставов.В назначенный работниками отдела суда по обеспечению судопроизводства день получите исполнительный лист.Если не получить исполнительный лист в назначенный день — его направят вам почтовым отправлением.Это плохо, потому что в этом случаевы тратите много лишнего времени на его получение и кроме этого он может потеряться, или вам просто не принесут извещение о поступлении почтового отправления, и оно уйдет обратно в суд (хранится на почте всего 7 дней).Получив исполнительный лист его нужно подать в банк, в котором у застройщика открыт счет для его исполнения банком в порядке, установленном ст.8 ФЗ об исполнительном производстве.Для этого нужно составить соответствующее заявление с соблюдением всех требований закона об исполнительном производстве.Скачайте .На момент написания статьи еще возможна ситуация, при которой у застройщика одновременно может быть открыто более одного счета, поэтому в первую очередь исполнительный лист нужно предъявить в тот банк, где выше вероятность наличия или скорого поступления денежных средств.Если вы не обладаете информацией,в каких банках у должника — застройщика открыты счета, или где больше вероятность скорейшего взыскания денег, либо, если после предъявления исполнительного листа в банк на протяжении длительного периода времени (до 3 недель) деньги вам не поступают, то советуем отозвать исполнительный лист из банка и подать его в службу судебных приставов.Для этого нужно написать заявление о возбуждении исполнительного производства в соответствующий месту нахождения вашего должника — застройщика отдел Службы судебных приставов.Скачайте . У вас остались вопросы? Пишите их прямо здесь!ОтправитьОбщество защиты прав потребителей Санкт-Петербурга статьи по теме «Защита прав дольщиков»⇓ Задайте вопрос и получите на него ответ ⇓

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

Вашему вниманию самая полная пошаговая инструкция по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика. Мы следим за актуальностью статьи, в т.ч.

соответствием законодательству и судебной практике.

Последне обновление: 21 мая 2021 г. С уважением, Денис Бутовичев, управляющий партнёр Общества защиты дольщиков. Денежные требования при просрочке по ДДУ Досудебный порядок Подготовка к суду Судебное разбирательство и исполнение решения Направление застройщику претензии Выбор схемы работы (арбитраж или общая юрисдикция) Первая инстанция Апелляционная инстанция Исполнение решения Направление застройщику претензии Выбор схемы работы (арбитраж или общая юрисдикция) Первая инстанция Апелляционная инстанция Исполнение решения заявка на помощь юриста Название ЖК или ИНН застройщика Контактный телефон Отправить Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок.

Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика. Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре.

Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла. Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой). Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам). Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно.

Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры.

В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко. Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле: 1/150 Х СР Х КДП Х ЦД, где СР – ставка рефинансирования Банка России, КДП – количество дней просрочки, ЦД – цена договора.

С 1 января 2016 года ставка рефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться. Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной.

Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку.

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B».

В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2021 года.

«C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:

  1. 31.08.2019 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2019) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
  2. 30.06.2019 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.

Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2019. Тогда получается, что за период с 01.09.2019 по 01.10.2019 у участника появляется право на получение неустойки. Оставьте свои данные, мы перезвоним Вам и проконсультируем по поводу расчёта неустойки.

заявка на помощь юриста Контактный телефон Отправить Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости.

Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жильё), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально.
Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить:

  1. договор об аренде жилья,
  2. документы, подтверждающие соответствующие расходы.

Практика судов общей юрисдикции Москвы и области показывает: судьи чаще всего не взыскивают вышеуказанные убытки с застройщиков, ссылаясь на отсутствие причинно-следственной связи нарушения обязательства и убытков.

Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.
В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.

Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки. Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки.

Её писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.

  • Ссылка на закон. В тексте указано основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
  • Надлежащее направление. Претензия направлена ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию.
  • Формула расчёта. В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать.
  • Подпись. Претензия подписана участником долевого строительства.
  • Банковские реквизиты. В тексте указаны банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка (необязательно, если у застройщика уже есть эти реквизиты – к примеру, оплата цены договора участия была произведена со счёта клиента).

Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.

Последовательность шагов следующая. 1. Составьте письменную претензию о неустойке. 2. Распечатайте претензию в 2 экземплярах (один для себя).

3. Проставьте подпись и дату отправки. 4. Заполните конверт по образцу. 4. Заполните бланк уведомления по образцу.

5. Заполните два экземпляра описи.

В описании документа внесите не просто «Претензия», а укажите основные требования. 6. Вложите в конверт один экземпляр претензии. 7. Передайте почтовому работнику конверт с вложением, бланк уведомления и два экземпляра описи, на которых он поставит штамп и подпись, и один из них вложит в конверт. Попросите отправить ценное письмо с описью и уведомлением.
Попросите отправить ценное письмо с описью и уведомлением.

8. Заберите у почтового работника второй экземпляр описи и чек. Они пригодятся для написания иска о взыскании неустойки по ДДУ с застройщика. 7. Скачайте приложение Почты России и сможете отслеживать статус отправки по почтовому идентификатору, указанному на чеке.

На некоторых сайтах вы можете прочитать подобный текст: «Необходимо помнить, что факт передачи претензии должен быть надлежащим образом подтверждён. Если претензия передаётся лично, то она должна быть составлена в двух экземплярах, на одном из которых представитель застройщика, принимающий претензию, обязан сделать соответствующую отметку: кем и когда был принят документ. Копия остаётся у дольщика и служит доказательством того, что он пытался решить вопрос в досудебном порядке.» Такое могут написать только те, кто профессионально не занимается взысканием неустоек.

Такой способ отправки не годится, потому что вручение надлежащему лицу будет недоказуемо.

Вряд ли кто-то вам выдаст вместе с отметкой и доверенность на право приемки корреспонденции от застройщика. А если и выдаст, то не факт, что к тому времени она не будет отозванной.

Поэтому если хотите получить штраф, отправляйте только письмом согласно нашим рекомендациям. Если в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии застройщик не удовлетворил требования дольщика, то возникает право на штраф 50 % от суммы неустойки.

Самое главное – определиться с подведомственностью спора: общая юрисдикция или арбитраж? Обращение в арбитражный суд по времени даст незначительный перевес.

Главное – более прогнозируемый результат: неустойку снижают не более, чем в два раза. Чего не скажешь о судах общей юрисдикции.

Наш опыт и опыт коллег показывает, что практика там разнится не сколько от суда к суду, .

А выбрать судью законными способами невозможно. В 2018-2019 году многие юристы «прогорели» с неустойками в арбитраже: подали много исков и проиграли, либо взыскали мало.

Они поставили схему на поток, и стали подавать туда даже самые мелкие иски. При этом не утруждались качеством работы. А судья в арбитраже не любят дилетантов.

Теперь такие юристы утверждают, что схема умерла. Однако это не так. И доказательство тому – успешная практика юристов Общества защиты дольщиков по взысканию неустойки в арбитраже. Например, в 2021 г. наш клиент получил почти полтра миллиона рублей неустойки (). А вот пример одного из недавних исполнительных листов, полученных по решенияю арбитража.
А вот пример одного из недавних исполнительных листов, полученных по решенияю арбитража.

Однако скажем прямо, за взысканием неустойки по ДДУ в арбитраж есть смысл обращаться когда взыскиваемая сумма от 1 000 000 руб.

Далее в статье мы расскажем о работе судов общей юрисдикции, куда можно обратиться и самому, если есть много свободного времени. В арбитраж за самостоятельно обращаться мы не рекомендуем без наличия арбитражной практики хотя бы один год.

Иск может быть подан в районный/городской суд: по месту нахождения ответчика по месту исполнения договора по месту регистрации потребителя по месту нахождения ответчика по месту исполнения договора по месту регистрации потребителя оставьте свой номер и мы поможем выбрать суд Контактный телефон Отправить

  • Суд, где находится застройщик редко бывает беспристрастен: ведь там находится много дел к данному застройщику, а занчит у юристов и работников суда могут быть налажены «тёплые дружеские отношения». Хотя и быват исключения, в основном для небольших застройщиков.
  • Суд по месту постоянной или временной регистрации дольщика по общему правилу является предпочтителен для подачи иска о вызскании с застройщика неустойки по ДДУ.
  • К сожалению, расположение объекта недвижимости, указанного в ДДУ судьи не всегда трактуют как место исполнения ДДУ и могут передать дело по подсудности в другой суд.

В ситуациях, в которых нарушаются права какого-либо участника проекта, суд производит взыскание штрафа с застройщика, помимо пени и возмещения убытков, оплаты услуг юриста.

Размер штрафа составляет 50% от суммы, которую определяет суд в пользу участника.

Однако данный штраф может быть снижен судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ, как и сама неустойка. 214-ФЗ устанавливает выплату застройщиком неустойки за нарушение срока передачи жилья дольщику.

Но в реальном мире строительные компании зачастую стараются обойти эту норму. Они не заключают с клиентами договоры долевого участия, а создают жилищные кооперативы или советуют подписывать предварительные ДДУ, при этом не регистрируя их в Росреестре. Если застройщик применяет подобные уловки, взыскание неустойки может быть непростым делом, которое по силам только опытным юристам.

Если же с дольщиком подписывается ДДУ, и он проходит регистрацию в Росреестре, процесс наложения штрафных санкций за затягивание срока передачи жилья сильно упрощается. Причем в договоре не обязательно должна быть ссылка на 214-ФЗ. Приведём перечень документов, необходимых для подачи искового заявления в суд:

  1. претензия в адрес застройщика и документы, подтверждающие то, что претензия застройщиком получена;
  2. документы, подтверждающие наличие убытков (договор аренды квартиры и документы об оплате по этому договору, договор ипотечного займа, справка банка о произведённых платежах, и т.п.) для подтверждения соразмерности неустойки.
  3. копии платёжных документов, подтверждающих выполнение участником долевого строительства своих обязательств по ДДУ;
  4. копия ДДУ (и если есть — договора уступки) со всеми приложениями к договору;

При самостоятельной подаче иска дольщик будет должен уплатить госпошлину, если сумма иска более одного миллона рублей.

Если в суд обращается общественная организация, платить госпошлину не потребуется при любой цене иска о взыскании неустойки по ДДУ. В предварительном заседании имеет смысл передать ответчику копию искового заявления, с копиями всех документов, которые у него отсутствуют (например, договор ипотечного займа).

Однако сумму возмещения могут существенно снизить. Кроме того, если доказательная база подготовлена недостаточно тщательно, истец может и проиграть процесс, а вновь подать точно такой же иск будет уже невозможно. Поэтому к процессу следует готовиться очень тщательно.

Особенно внимание следует уделить Чаще всего исход дела и срок процедур зависят от компетентности юриста, представляющего интересы клиента.

Стоит отметить, что при наличии всех подтверждающих документов, суды, как правило, выносят вердикт в пользу истца на третьем заседании. Как правило, рассмотрение иска о взыскании неустойки по ДДУ в суде первой инстанции занимает около 3-5 месяцев, в том случае, если ответчик не пытается сознательно затянуть дело. Однако, как правило, дела такого рода не завершаются без апелляции одной из сторон, не удовлетворённой взысканием сумм соответствующего суда.

Суды сейчас на стороне дольщиков, однако сильно снижают неустойку. Причины отказа в иске, в основном, — недостаток доказательств из-за неверно составленных документов. Поэтому будьте внимательны. Снижение неустойки в судах общей юрисдикции продиктовано негласной установкой вышестоящих Мосгорсуда и Мособлсуда: «снижать так, чтобы не судились».

И судьи соревнуются в ревностном следовании этому принципу. За редким исключеним. И с этим сложно бороться.

узнайте как избежать снижения неустойки Контактный телефон Отправить Судья оглашает резолютивную часть решения на последнем заседании: сколько взыскать и в чью пользу, в какой части иска отказать. Изготавливается мотивированное решение согласно ГПК РФ 5 рабочих дней.

На практике это, как правило, от 2 до 6 недель. Рекордно долгий срок изготовления решения в практике Общества защиты дольщиков: 4 месяца. Отличился Щербинский городской суд.

Для получения документа пришлось съездить в суд 6 раз. Вопрос разрешился после жалобы на имя председателя и в квалификационную коллегию суде.

С даты изготовления решения начинается истечение месячного срока, когда законное решение суда вступает в силу. Дальше можем пойти по одному из 2-х путей: попытаться обжаловать вердикт, если на то имеем основания (когда неустойку значительно «урезали» или отказали во взыскании после вступления решения в силу) и подать заявление в ту же инстанцию для получения исполнительного листа. Второй (более быстрый) путь – исполнение через банк.

Находим действующий счет, где у ответчика лежат средства в необходимом размере.

Реквизиты можно обнаружить, если продажи недвижимости всё ещё продолжаются и на счет постоянно поступают деньги от новых участников долевого строительства.

Форму договора с актуальными реквизитами можно попросить в отделе продаж.

Если исполнительный лист получен, в ФНС выдают сведения о счетах на основании заявления, к которому следует приложить его копию. Если таким способом получить нужные сведения не удастся – идем в Службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства.

Период судебных разбирательств по взысканию неустойки по ДДУ по закону ограничен двумя месяцами, решение вступает в силу ещё месяц, исполнительный листы выдают за две недели. В большинстве российских регионов судьи укладываются в законные рамки. По факту Москве и области суд первой инстанции занимет 4-5 месяцев (от подачи иска до получения денег).

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+