Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Права покупателя вторичного жилья

Права покупателя вторичного жилья

Права покупателя вторичного жилья

Как купить квартиру на вторичном рынке в 2021 году: пошаговая инструкция, советы и рекомендации экспертов


Приобретение собственного жилья – радостное событие, которое в жизни многих россиян случается лишь раз в жизни. Покупка квартиры на вторичном рынке один из наиболее вероятных вариантов реализации мечты о собственном жилье.

Наша пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке поможет вам наиболее быстро приобрести недвижимость и избежать ошибок при оформлении. Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания.

На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости. Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики. Можно выделить несколько видов:

  • Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
  • Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
  • Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).
  • Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья.

Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

  • Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).
  • Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
  • Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

  • Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
  • «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.
  • Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств.

В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки.

Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента.

Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

  • Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.
  • Проверьте наличие лицензии.
  • Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
  • Поищите отзывы об агентстве в интернете.

Заключив договор с риэлтером, клиент получит доступ к базе недвижимости.

Агент будет подбирать подходящие варианты в соответствии с основными пожеланиями заказчика.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов.

Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

  1. в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
  2. состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
  3. соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.
  4. отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
  5. наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
  6. ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
  7. проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
  8. наличие и работоспособность дверей, окон;

Важно!

Не стоит робеть и стесняться. Просмотр квартиры перед покупкой нужно проводить тщательно, ведь в любом жилище есть недочеты, но продавцу не выгодно оповещать о них покупателей. Некритичные недостатки могут стать поводом для существенного снижения цены. Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна.
Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна.

Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

  1. самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
  2. снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
  3. летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить.

За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену. Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

  1. отсутствие балкона или лоджии;
  2. угловое расположение;
  3. необходимость замены чего-либо и т.д.
  4. обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

  1. если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
  2. действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
  3. если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.
  4. проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
  5. проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);

Юридическая чистота сделки – главное условие страхования будущего права собственности на объект жилой недвижимости.

Обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме на сайте перед окончательным решением о выборе квартиры.

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке. Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

  1. сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
  2. в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.
  3. аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

  1. соглашение о задатке;
  2. предварительный договор купли-продажи;
  3. расписка о получении денег.

Такой комплексный подход позволит безопасно купить понравившееся жилье и избежать серьезных финансовых проблем. Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

  1. справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
  2. выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
  3. паспорта покупателя и продавца;
  4. справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
  5. выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
  6. правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  7. квитанция на оплату государственной пошлины.
  8. техпаспорт;
  9. согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);

При покупке жилой недвижимости нет законодательных ограничений по созданию договора купли-продажи.

Можно заказать проект документа в МФЦ, у нотариуса или распечатать типовой бланк и заполнить его самостоятельно. Главными реквизитами грамотно оформленного договора являются:

  1. отсутствие либо наличие обременений;
  2. отсутствие либо наличие других собственников и прописанных лиц.
  3. основные характеристики жилплощади;
  4. данные по недвижимости (адрес, общая площадь, назначение);
  5. стоимость квартиры (при покупке частного дома отдельно указывается стоимость земельного участка и самого жилого объекта);
  6. указание на согласие супруга на сделку;
  7. данные обеих сторон сделки (ФИО, прописка, паспортные данные);

Важно! При покупке недвижимости, находящейся в долевой собственности требуется обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи.

Заполнение договора купли-продажи еще не является приобретением квартиры. Переход права собственности должен быть официально зарегистрирован. Поэтому все документы по сделкам с недвижимостью оформляются через Росреестр или МФЦ.

Для этого потребуется:

  1. написание заявления на проведение госрегистрации;
  2. оплата государственной пошлины;
  3. присутствие представителей обеих сторон сделки;
  4. предоставление полного пакета документов по сделке и объекту недвижимости.

После подписания бумаг и подачи документов на регистрацию производится окончательный расчет между продавцом и покупателем. Способ передачи денег оговаривается сторонами заранее:

  1. через банковскую ячейку.
  2. перевод на расчетный счет;
  3. лично в руки в момент подписания ДКП;

Тем, кто впервые сталкивается с вопросом, как купить квартиру на вторичном рынке, многое кажется непонятным.

Например, передача жилплощади во владение новому собственнику.

Формально передача осуществляется в момент подписания договора купли-продажи и прилагаемого к нему акта приема-передачи. Фактически же – только после того, как бывший владелец передаст новому хозяину ключи и документацию на недвижимость (домовая книга, техплан, кадастровый паспорт и т.д.).

Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.

Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней. Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа.

Прописка в приобретенной квартире проводится при предоставлении свидетельства о праве собственности. Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить от стоимости жилплощади.

С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости. К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год. Важно! Получить вычет могут только граждане, работающие официально, с суммы покупки, не превышающей 2 000 000 рублей.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли.

Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

  1. реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).
  2. владение недвижимостью до продажи более 3 лет;

Более подробно о том, какой нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

  • Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
  • Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
  • Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.
  • Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
  • Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
  • Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
  • Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки.

Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

  1. заниженная цена ликвидной недвижимости;
  2. слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
  3. необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.
  4. невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;

Чтобы обезопасить себя от возможных нюансов, можно застраховать покупку квартиры. Этот вид страхования носит название титульного и является обязательным при оформлении ипотеки. Перед сделкой купли-продажи страхуются риски, связанные с потерей права собственности по тем или иным причинам.

При наступлении страхового случая (признание перехода права собственности не действительным) страховщик возместит покупателю все расходы, связанные со сделкой.

Еще недавно вторичный рынок жилой недвижимости был серьезно криминализован и опасен для непрофессионалов.

Но активные законодательные меры, внимание правоохранительных органов и наличие солидных риэлтерских агентств существенно упростило процесс и сделало его прозрачным.

Теперь сделка купли-продажи страхуется, а регистрация права собственности проводится в считанные дни. Если вы планируете приобретать квартиру за счет заемных средств, то рекомендуем прочитать следующий пост на тему: «».

Рекомендуем прочесть:  Втб бм заблокирован о доступнл

Ждем ваших вопросов. Просьба оценить пост и поставить лайк.

Если вам требуется помощь юриста с оформлением документов на квартиру или советы по чистоте сделки, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему специалисту в специальной форме на сайте.

Обязательно расскажем с чего начинать оформление и на что обратить внимание. Просьба оценить пост и поставить лайк. Оценка статьи:

(голосов: 48, средняя оценка: 4,63 из 5)

Загрузка.

Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Жилищный Консультант

44024 Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью.

Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция. В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель.

При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости. Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно. Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована.

Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен. Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е.
Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е.

быть востребованной на рынке.

Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него.

Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками. Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства.

В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки. В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  1. Подписи сторон с указанием полной ФИО.
  2. Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  3. Правовая ответственность сторон.
  4. Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  5. Место и дата совершения сделки.
  6. Паспортные данные участников правового отношения.
  7. Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  8. Порядок передачи собственности.

повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации.

С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр. Правила для регистрации:

  • Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  • Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  • Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  • Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  • Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.
  • При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, продавца или договор о поручительстве.

В соответствии регистрация проходит в местном управлении с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  1. Чек об уплате госпошлины.
  2. Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  3. Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  4. Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  5. Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).
  6. Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  7. (выписка из домовой книги).
  8. Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  9. Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).

– завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста.

Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время. При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель.

Процедура может быть прервана.

И продавец мошенник оставит деньги себе. Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду. При передаче средств наличными следует получить . Желательно присутствие свидетелей.

Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация.

При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию.

Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество.
Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  2. Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.
  3. Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  4. На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  5. Долги. следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  6. Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре .

Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей. Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства. С заключенным супругом много проблем не возникло.
С заключенным супругом много проблем не возникло.

Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации.

На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры. Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте.

Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях. После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами.

Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость. Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  1. Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  2. Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  3. Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  4. Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.
  5. Приобретаемая недвижимость должна быть .
  6. составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  7. При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  8. При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество.

Если есть время и знания можно довериться на собственные силы.

Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию. Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры на вторичке?

+3Лара17 августа · 2,0 KИнтересно469Предоставляю бесплатную консультацию в сделках с недвижимым имуществом.

8 985.ПодписатьсяДобрый день, Лара!

Существует минимальный (обязательный, например: документ-основание получения права собственности, выписка из Домовой книги, паспорт собственника квартиры) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем. Например, у продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть приватизирована или куплена, получена в дар или в наследство, обременена залогом или правами третьих лиц, и т.п.

При рассмотрении такой покупки собираются дополнительные документы, как на саму квартиру, на продавца и членов его семьи. Причем, некоторые из этих дополнительных документов (например: согласие супруга/супруги или разрешение органов опеки и попечительства) на продажу квартиры может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только вам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах.

Для вас, как Покупателя жилой недвижимости важно определить слабые места («зоны риска») в процессе проверки документов, и по этим отдельным пунктам принять необходимые меры предосторожности, чтобы не наступили неприятные правовые последствия.2 · Хороший ответ · 2,1 KКомментировать ответ…Ещё 1 ответ136Сделки с недвижимостью · ПодписатьсяОтвечаетОни меняются от ситуации. Зависит кто собственник, как он покупал квартиру, состоит ли он в браке, состоял ли, были ли у него суды по рассматриваемой квартире, не банкротится ли он в данный момент, не арестована ли квартира и т. д. Если в двух словах, то: — паспорт собственника — доверенность — расписка — брачный договор владельца квартиры -.

Читать далееХороший ответ · 1,2 KКомментировать ответ…Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниямиЧитайте также273На вопросы отвечают сотрудники портала ГдеЭтотДом.ру.

В ряде аспектов мнение редакции. · ОтвечаетТочный ответ зависит от сектора рынка недвижимости. Так на первичном рынке нет особого смысла проверять историю квартиры, особенно если новостройка ещё не сдана.

Здесь следует уделить пристальное внимание проверке застройщика, чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков.Покупая квартиру на вторичном рынке следует проверить историю перехода прав собственности, количество и возраст актуальных собственников, состояние самой квартиры. Было бы неплохо пообщаться с местными жителями, поинтересоваться у них о криминальной обстановке в районе, наличии шумных скандальных соседей.4 · Хороший ответ · 8,9 K23Частный риэлтор в Москве, специалист по купле-продаже вторичной городской и.Зарегистрированный договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписка из ЕГРН — два документа, которые, безусловно, могут подтвердить право собственности на объект недвижимого имущества/жилое помещение/квартиру7 · Хороший ответ · 26,8 K374KvartiraVed.ru — Юристы по недвижимости в Санкт-Петербурге и Москве. Сопровождение. · ОтвечаетЧтобы проверить собственника недвижимости, покупателю нужно заказать выписку из ЕГРН на приобретаемое жилье.Из выписки вы узнаете фамилию действующего собственника, а также, зарегистрировано ли на квартиру какое-либо обременение: арест, запрет, ипотека, аренда, залог и т.д.Отсутствие сведений об обременениях говорит о том, что препятствий для регистрации перехода права собственности на покупателя нет.Выпиской вы подтвердите, что лицо, представившееся продавцом, действительно имеет право собственности на отчуждаемое имущество.За выпиской из ЕГРН обратитесь в МФЦ.

От вас понадобится паспорт, госпошлина на сумму 460 рублей и кадастровый номер недвижимости.Проверьте добропорядочность продавца: действительность паспорта, а также риски признания его банкротом, вменяемость и дееспособность (можно запросить справку из ПНД).Как еще можно проверить имущество перед сделкой:

  1. Попросите документ, по которому у собственника возникло право на недвижимость. Если продавец купил жилье в браке, для сделки дополнительно понадобится нотариальное согласие супруга.
  2. Убедитесь, что в квартире или в доме не проводилась незаконная перепланировка/реконструкция (выписка из ЕГРН, техпаспорт в помощь).
  3. Закажите выписку из ЕГРН о перехода права. Узнаете, как часто у жилья менялся собственник и по каким основаниям (наследство, купля-продажа, дарение).
  4. Потребуйте подтверждение того, что у продавца нет коммунальных задолженностей, долгов по оплате капитального ремонта.
  5. Узнайте, все ли прописанные жильцы будут выписаны перед сделкой. Если это возможно, получите доказательства выписки.
Рекомендуем прочесть:  Личное дело на сотрудника образец

С коммунальными долгами, обременением в виде ипотеки и аренды, и даже с невыписанными жильцами имущество все равно можно купить. Только договоренности и деньги могут быть уже другие.За полной и глубокой проверкой квартиры лучше обращаться к юристам.6 · Хороший ответ3 · 4,4 K423Профессиональные, бесплатные консультации по недвижимости. Помогу решить любой ваш вопрос.

· ОтвечаетОценку квартиры оплачивает тот кто берет ипотеку. Ни один адекватный собственник не будет оплачивать оценку квартиры и любая ваша претензия на этот счет сразу же будет сигналом собственнику о том, что с вами не стоит иметь дело.Оценку нужно заказывать не в независимой компании, а в аккредитованной компании банком в котором берется ипотека. Иначе банк пошлет вас с независимой оценкой в далекое эротическое путешествие.16 · Хороший ответ4 · 39,8 K21,6 KВсем, привет!

Тема семьи и отношений очень близка мне, но, став мамой, нужно.Одним из благоприятных месяцев покупки квартиры считается февраль, т.к. спрос в это время равен предложению и цены стоят на месте.

Также в июне, июле и начале августа число желающих продать квартиру значительно опережает количество стремящихся её купить.

Наступает период, который наиболее благоприятен для приобретения недвижимости. 13 · Хороший ответ3 · 33,3 K

Если квартира была куплена на «вторичке»

– продолжение:Если квартира была прежде куплена нашим Продавцом на вторичном рынке, то основанием его права собственности (т.е.

его правоустанавливающим документом), является этой квартиры с физлицом/физлицами.

Либо, если квартира была получена путем обмена ее на другую квартиру, то основанием служит Договор мены.

Возможен также вариант, когда квартира была прежде куплена по Договору купли-продажи у юрлица, например, у или у одного из его партнеров (в том числе у Застройщика). Случаи с меной квартир в практике рынка встречаются редко, и они несут в себе мало рисков (в силу своей природы – взаимной мены имущества).

Гораздо чаще встречаются случаи именно купли-продажи квартир. Их мы и рассмотрим. Вариант с купленной у Застройщика/Девелопера квартирой возможен, когда тот после завершения строительства оформляет часть квартир на себя, а затем уже продает их покупателям-физлицам по обычным Договорам купли-продажи (ДКП).

Если нашему Продавцу квартира досталась именно таким путем, мы можем только порадоваться.

Ведь получается, что формально квартира была куплена на «вторичке» (так как право собственности было передано во вторые руки), а фактически – квартира была получена напрямую от Застройщика.

Поэтому риски нарушения прав предыдущих собственников здесь практически отсутствуют так же, как и в случае с купленной квартирой на «первичке» (см. об этом ИНСТРУКЦИИ). Но бывает и так, что наш Продавец покупал квартиру по ДКП не у Застройщика, а у стороннего юрлица (в т.ч. инвестора, перекупщика). Здесь уже нужно смотреть глубже – что нужно проверять, , рассказано в отдельной заметке по ссылке.

И что это значит в случае судебного спора?

Смотри в Глоссарии по ссылке.

Совсем другое дело, когда квартира была прежде куплена нашим Продавцом у физлица.

Здесь уже риски нарушения прав предыдущих собственников очень даже возможны. Как говорят риэлторы в таком случае – за квартирой тянется «хвост», состоящий из ряда собственников.

Конечно, такой «хвост» досконально проверить очень сложно, а то и вовсе невозможно, но это не означает, что от такой квартиры надо отказываться. С одной стороны, раз собственность зарегистрирована, и соответствующая запись присутствует в базе Росреестра, то очевидно, что нашего Продавца на квартиру признано законным. Это действительно так. Но никто не отменял возможности прежних собственников квартиры пересмотреть условия прошлой сделки и попытаться оспорить ее.

Для понимания – если результатом судебного спора станет расторжение предыдущей сделки (точнее – ), то за ней автоматически будут признаны недействительными все последующие сделки с этой квартирой (и наша в том числе).

Поэтому, покупка квартиры, которая ранее была куплена на – это вариант, который содержит в себе довольно много потенциальных юридических (т.е. связанных с правами) рисков. И в этом случае нам точно не помешает.

Как это делается – см. в отдельной заметке. Если подходить к проблеме слишком пунктуально, то здесь нужно проводить целое детективное расследование. Выяснять кто, когда и на основании чего владел данной квартирой ранее, состав семьи бывших собственников, персональную справку по каждому из них – вдруг кто-то из них был или ограниченно дееспособным, вдруг кто-то был «не в себе» на момент сделки, вдруг кто-то действовал по принуждению, и т.п.

Выяснять, не были ли нарушены права кого-либо из прежних собственников или членов их семей, а также права пользователей данной квартиры, не являющихся ее собственниками.

В общем – жуть! Но в реальности, никто, конечно же, детективов не нанимает, а предпочитают обходиться рядом действий, снижающих риски от этого «хвоста». На практике, обычно, Покупатели в таких случаях защищаются несколькими путями: 1 – Смотрят на наличие и дату . Подписи на Договоре купли-продажи и на Акте должны совпадать.Само наличие Передаточного акта говорит о выполнении обязательств сторон по договору, и отсутствии взаимных претензий, а дата акта должна быть позже даты договора, примерно, на срок прохождения регистрации этого договора, что косвенно подтверждает «вменяемость» прежнего продавца квартиры, который подписал этот акт спустя столько времени; 2 – Смотрят, чтобы договор-основание (т.е.

прежний Договор купли-продажи) был заверен . Это снижает риски недееспособности и нарушения прав предыдущих собственников и пользователей квартиры. Если договор был в , то эти риски существенно выше; 3 – Смотрят, чтобы срок владения квартирой был более трех лет.

Связано это с тем, что по общему правилу для предъявления возможных претензий – 3 года (подробнее о нюансах применения этого срока – см.

по ссылке в Глоссарии); 4 – от потери права собственности в страховой компании. При этом нужно понимать, что не каждую сделку с квартирой страховщик согласится застраховать.

И все-таки, если мы обнаружили у квартиры «хвост», то, несмотря на перечисленные способы защиты, рекомендуется получить , на всякий случай. А «всяких случаев» у квартиры с «хвостом» может быть предостаточно, и каждый из них повышает риски для Покупателя.

Какие риски возникают у Покупателя ?

Примеры, пояснения, рекомендации. Еще одна опасность покупки квартиры на вторичном рынке – это возможное присутствие в предыдущих сделках материнского капитала. Если маткапитал применялся для покупки этой квартиры кем-либо из настоящих или предыдущих владельцев, то в числе собственников этой квартиры должны быть оба супруга и все их дети.

Если же дети у владельца были (по данным паспорта и ), но они НЕ собственники, то у конечного Покупателя возникает еще один риск.

Это (подробнее об этом – см. в отдельной заметке по ссылке).

вряд ли поможет Покупателю квартиры. Почему? Смотри по ссылке. Чем больше у квартиры было собственников до момента нашей сделки, тем больше существует потенциальных оснований для судебных споров. По этой причине, квартиры, которые часто перепродавались на «вторичке», особенно за последние годы, не вызывают доверия.

Например, если квартира была трижды перепродана за последние пару лет, то опытный риэлтор предпочтет найти другую квартиру, даже если у этой внешне все в порядке с документами. Как узнать, сколько раз перепродавалась квартира на вторичном рынке? Для этого нужно заказать специальную (подробнее о ней см.

в Глоссарии по ссылке). Заказать такую выписку можно как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – (через встроенный сервис API Росреестра).

Если же найденная нами квартира была прежде куплена на «вторичке» только один раз, или последняя сделка с ней прошла много лет назад (более трех лет назад, как минимум), то риск покупки такой квартиры можно считать приемлемым.

И чтобы его максимально снизить, нам надо тщательно и последовательно проверить документы на эту квартиру. Для этого идем дальше по шагам ИНСТРУКЦИИ. Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

12 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке.

Рассказывает юрист

7 маяПри покупке новостройки подводных камней не так много – главное .

А вот про вторичное жилье этого не скажешь – рисков здесь хоть отбавляй. Обо всех капканах, в которые можно попасть при оформлении договора купли-продажи квартиры рассказывает эксперт Евгений Иванов, юрист с 15-летним стажем.Риск №1. Продажа квартиры по доверенностиЕсли собственник не спешит с вами встретиться, и все переговоры ведет его представитель – возможно, вас хотят обмануть.

Проводя сделку по подложным документам, доверенный продавец заберет ваши деньги, а потом исчезнет.Всегда требуйте личной встречи с владельцем жилья, проверяйте его паспорт и право на собственность квартиры.Риск №2. Квартира в собственности продавца менее 3-х летКвартира, выставленная на продажу, может быть получена продавцом в качестве наследства.

И вот, сроки вступления в наследство еще не прошли, вы приобретаете квартиру, но появляется родственник, который на нее претендует.

В данной ситуации суд аннулирует сделку, и вы потеряете деньги.Чтобы этого не произошло, проверяйте в Росреестре всех собственников, и в случае подозрительных обстоятельств отказывайтесь от покупки.Риск №3.

Многократная перепродажа жильяЕсли квартиру несколько раз продавали за короткий срок – это плохой знак.

Скорее всего, документы нечисты, но от вас это скрывают.

Проверяйте в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев, и если обнаружится такая частая смена хозяев, лучше откажитесь от сделки. Иначе кто-то сможет лишить вас права на собственность.Риск №4.

Квартира куплена на материнский капиталУдостоверьтесь, что в квартиру не был вложен материнский капитал.

В этом случае у детей тоже будут доли в квартире.

Если в семье больше одного ребенка, младшему из них нет и 12 лет, а дети не указаны как собственники – значит, здесь ущемлены права детей.Такой договор купли-продажи можно оспорить. Так что, не подписывайте договор купли-продажи, пока продавец не предоставит вам выписку из ПФР об использовании средств маткапитала.Риск №5.

Квартиру продает разведенный супругЕсли вы покупаете квартиру у разведенного собственника, попросите, чтоб его бывший супруг написал отказ. Поскольку недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом, супруг может претендовать на долю.Чтобы договор не признали недействительным, требуйте заявление об отказе от собственности, причем нотариально заверенное.Риск №6.

Квартира незаконно приватизированаВелика вероятность, что во время приватизации квартиры кто-то из ее жильцов отбывал наказание в местах лишения свободы или служил в армии. Тогда человек сможет восстановить свою прописку в квартире после возвращения. И ваша сделка с продавцом аннулируется.Риск №7.

Сильно занижена ценаЕсли стоимость квартиры значительно отличается от средней по рынку – это неспроста. Обычно, когда люди хотят быстро продать недвижимость, они делают скидку до 10%. Но когда цена снижена еще больше, значит, скоро этот дом снесут или всплывут другие обстоятельства, которые лишат вас жилья и денег.

Риск №8. Есть перепланировкаПри покупке квартиры нужно обязательно ознакомиться с ее техническим паспортом и экспликацией. Так вы убедитесь в том, что любые изменения в квартире узаконены.

В противном случае платить штраф и переделывать все обратно придется уже вам.Закажите экспресс-дизайн своей будущей квартиры, чтобы поскорее приступить к ремонту и переехать. В проект однокомнатной квартиры стоит 4900 рублей и выполняется за 3 дня.

Вы получите по два авторских варианта планировки и концепции от дизайнера конкретно для вашего дома. Оставьте заявку , чтобы дизайнер связался с вами для уточнения деталей.Риск №9.

Есть долг за коммуналкуПорой уже только после проведения сделки узнается, что предыдущий владелец квартиры должен приличную сумму денег за коммунальные платежи.

Возможно, вам он назвал меньшую цифру, а после перерасчета на капремонт бухгалтерия выставила счет куда крупнее. К сожалению, расплачиваться с долгами уже придется вам.Проверяйте наличие задолженностей еще до подписания договора – для этого обратитесь в бухгалтерию управляющей компании или ЕРЦ.Риск №10. Собственник в предбанкротном состоянииМожет оказаться, что квартира в залоге, а ее владелец вот-вот обанкротится.

Тогда сделка будет признана недействительной, и квартиру конфискуют. Проверьте продавца на сайте ЕФРСБ, чтобы этого не случилось.Риск №11. Продавец признан недееспособнымЕсли после покупки квартиры ее продавец окажется частично или полностью недееспособным, сделку признают недействительной.

Поэтому важно встречаться с владельцем квартиры лично – чтобы узнать, в каком он находится в состоянии.

Если возникнут сомнения, попросите у него справку из нарко- и психо-диспансеров.Риск №12. В договоре нет точного описания квартирыНе доверяйте обещаниям продавца, которые он дает только на словах.

Во время вашего посещения квартиры там все может выглядеть идеально, а когда придет время переезда, в ней не останется даже лампочек.

Прописывайте в договоре все детали – какие предметы и в каком состоянии остаются в квартире.Кстати, если в договоре просят прописать другую цену, не соглашайтесь. Продавцы часто предлагают так сделать, чтобы заплатить налог поменьше. Учитывайте свои интересы – во-первых, если что-то пойдет не так, вы потеряете разницу в цене, а во-вторых, сумму налогового вычета вы получите покрупнее.Запрашивайте у продавца все документы, чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки.Если чего-то из списка не хватает, а владелец отказывается предоставлять, отказывайтесь от сделки.Должен быть следующий пакет документов:1.

Паспорт подписывающей стороны и доверенность, если сделку заключает представитель (заверенная нотариально).2. Документ, подтверждающий право продавца на собственность квартиры.3. Выписка из Росреестра.4. Выписка из домовой книги.5.

Оригинал технического паспорта квартиры.6.

Оригинал кадастрового паспорта квартиры.7. Оригинал паспорта БТИ, экспликация.8.

Справка из налоговой, где указано, что у него нет долгов по данной недвижимости.9. Справка из ТСЖ, где указано отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.10.

Согласие супруга на продажу жилья или разрешение на продажу несовершеннолетним (при необходимости).Не можете определиться с дизайном своей новой квартиры?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+